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購入時から老朽化までの諸般のマンション問題を解決するためには何が必要か ツイッターでつぶやいて下さい |
マンションの老朽化と建て替え問題
昭和４０年前後に登場した分譲マンション。全国のマンションの戸数は２０２２年末現在、６９４，３万戸、居住人口１５００万人になろうと
しています。
朝日新聞社の資料によると、築３０年を超える老朽化マンションは全国で平成２０年７月現在、約７３万戸といわれ、平成２３年には１００万
戸に達するといわれています。（築３０年で老朽化とは言えないと考えられ、２０２１年末現在で築４０年経過のマンション数は全国で１１５
万戸に上ります）
高齢時の最大のマンション問題。 それが老朽化問題です。
老朽化したマンションでは都道府県（供給公社を含む）や旧住宅公団等の非民間団体が分譲した比較的敷地面積にゆとりのあるマンション
が等価交換方式（下記参照）により、悪戦苦闘して何とか建て替え事業を成功させております。
等価交換方式 マンション側の余剰敷地をリベロッパーやゼネコン等の事業協力者に支出し、それを資金として建設等（調査、設計、解体工事、協議調整、販売
経費、利益等含む）を施行する方式。 （土地評価額＝建設費等の関係が等価のところから等価交換方式という）
余剰敷地があれば、自己資金の供出も支払いできないこともありませんが、敷地に余裕のないほとんどのマンションの建て替えは資金面を
捉えても、厳しい現実が有ります。
高齢化年代に入り、支払い能力が低下した時点での１,０００万円を遥かに超える自己資金の供出はかなり厳しいことになるでしょう。
等価交換方式でも、居住者の皆様の事情が異なることからの、山有り谷あり、大きな壁有り、そして訴訟問題に発展することも珍しくありま
せん。
それを余剰敷地が期待できないほとんどのマンションでは、果たして有効な大規模修繕や建て替えができるのか想像するのも辛い
面が現存しています。
皆さんが子供の教育費に頭を痛める時期や高齢化の年代になっても、せめて金銭面での苦労を少なく安心して、居住場所の確保が
できるために浪速マンション管理士事務所は従来にない革新的な手法とマンション管理の現実を直撃する「歯に衣着せない弁法」で頑張
っています。
私は決して怖い人ではありません。弱者を食い物にする悪役を許せないだけのマスコットキャラクターみたいな熱血漢のつもりです。
だから浪速マンション管理士事務所は以下の提言をします
１、購入時点での問題対策（購入相談サービス業務）
１）一生涯の資金計画を確立させ、子育て、教育、順次値上げする管理費や修繕積立金（悪辣な手段で想像を超える値上げもシバシ
バのことです）を考慮のこと。
２）できるだけ大規模修繕費の少ないマンションを選定（立地条件、壁仕上げ構造・・・・・）
３）施工品質の高いものを選定（工事監理方式、性能評定制度の内容の精査、建築確認機関（官公庁か民間確認検査機関か）
の確認、設計図の内容確認
４）竣工引渡し前の内覧会での専有部以外の共用部の専門家による検査 （内覧会同行サービス業務）
２、居住後早急に対応したいマンション問題
（ここからが従来のほとんどのマンションでできていない事ですので、建て替えを含む今後のマンション管理を守るため現実を直視して
頑張ってください）
１）マンション管理会社の見直し（リプレース） ［顧問契約業務 と 管理委託費（管理費）削減業務］
○更新拒絶有効期間（３ヶ月以前に通知するとして）より前までの管理会社の業務内容を監査する。
○現行の管理会社は、購入当時から選定の自由のない業者であり、ひどい事に管理委託費用も相手の言い値です。
複数社による競争入札により管理委託費（管理費）削減を実践する。２０〜３０％の削減が可能。
○引渡し時点での未入居住戸の管理費や修繕積立金の徴収（区分所有法により販売元会社が負担すべき）
３、入居後１年目以降のマンション問題 （顧問契約業務）
○マンションの損害保険の保険適用のコンサルタント
管理会社の中には次のようなアクドイところがよく見受けます。 損害保険の代理店をしながら保険適用できる機器の故障や建物
の損傷を１社独占の修繕業者に高値で請け負いさせて、バックマージンを取る。 今まで表面化しないのが不思議です。その理由
は居住者の方のマンション問題に対する無関心が主たる原因です。
○日常の修繕工事を客観性・透明性・競争性を基本にして執行する（低価格の施工品質の良い修繕工事をさせる）
修繕を必要としたものが発生したときには、以下のように管理会社任せでなく処置されることが基本です。
・マンションの規模にもよるが、同業種２〜３社の業者による競争性の確保を図る
３社での競争単価で修繕すれば、半額は可能です。当然管理会社はマージンはありません。
・修繕対象物が損害保険の支払い対象になるかの有無の確認（保険適用の有無の判断のために一覧表の掲示が必要）
・修繕履歴を記載し（年月日、対象物名、不具合状況、修繕業者名、費用等）、不適切な修繕の監視を行なう。
・業者には不具合の状況写真と、修繕後の確認写真を取らせ、報告書に添付させる。
・修繕後の一定の期間内に専門家による完了確認検査が必要
○滞納対策のコンサルティング
管理費や修繕積立金の滞納は、長期化すれば時効にもなるし、財源不足からくるマンション管理の危機にも繋がりかねません。
まずは管理会社の対応、次に管理組合に役員の対応、４ヶ月過ぎれば法的処置の準備、半年以上でしたら法的処置（色んな
方法があります）、勝訴でも不支払いのときは競売手続き のルールの書面化（滞納対策要綱・・・の策定）により、役員の恣意的
行動を避けることにより、財政の健全化を図る。
４、大規模修繕工事の費用削減と施工品質の向上（手抜き工事を避ける）ためにすべきこと（最大のマンション問題）
○長期修繕計画は管理会社が準備したものは、自らが工事に関与する前提であるがため、利益相反になり信憑性が低い。
○皆さんのマンション独自の建物、設備、エレベーターの劣化診断を行なって、実施計画を策定しなければなりません。
○傷みの具合により異なる施工方法を行い工事費の削減を図る。
たとえば壁面塗装は東西南北の方位や周辺の煤塵等により痛みの程度が異なるため、塗装仕様に差をつけて、経済化を図る。
○管理会社に任せっぱなしは管理組合の役員の負担は軽減されるが絶対に避けること。
（理由）
・新築工事の欠陥部の発見をし、法的な瑕疵担保補償やアフターサービスの適用を行なう事ができないことが予想できる
・複数社の見積もり合わせや入札であっても、競争性は考えにくい（割高な工事費と施工品質の低下が危惧される）
○第３者機関による、調査・診断・設計を基本にして、公募により多数の入札参加業者を募り、談合ができない入札方式及びプロ
ポーザルやプレゼンテーションにより業者決定を行なうことにより、３０％前後の大規模修繕工事費の削減ができる。
当然管理組合が主体になり、外部の専門家の協力を得るほうがスムーズに進捗します。
○施工監理者も工事業者と同様に選択するが、当初のマンション建設業者との業務関係がないとはいえないので、施工品質の向上
を図り、なおかつ新築工事での不良工事部分の明示と、その修復を行うため、まったく建設業界と業務関係のない専門家を指導監
理者として配置する。（官公庁では一般化している方式です）
５、エレベーターのリニューアル をコンサルタント（隠蔽されたマンション問題）
最近のマスコミが報じているシンドラーエレベータの学生さんの死亡事故や東芝エレベータの主婦の重症事故は共にドアー開閉の
ままかごが昇降したことによるものでした。
マスコミがなぜかそれほど問題視しない事実が有ります。それはどちらの事故も維持管理での点検や検査が独立系の専門業者で
あって、かつシンドラーの場合は、事故以前にブレーキ入り切り用の電磁コイルが断線していたとの事です。
想像で言うのは軽率かもしれませんが、東芝の方も私の経験では維持管理上の軽微な不具合が原因ではないかと思っています。
維持管理段階での点検や検査を独立系に委託するケースが増えていますが、費用が格段に安い反面、今述べたことが気にかかっ
ています。
私は日本を代表する各メーカーの技術者との話で、彼らとしても日進月歩の自社の全てのエレベーターの技術面を理解はできてい
ないと異口同音の事でした。
独立系の業者が１０社近いメーカーの全てのエレベーターの維持管理ノウハウが理解できることが可能でしょうか。
しかしメーカー系に維持管理を委託すれば、倍近い費用がかかる。 管理委託費を削減したいが不安材料が否定できない。
マンションの老朽化の中で、エレベーターのリニューアルに際して一挙にこの問題を解決する方法を考えてみました。
リニューアル費用がほぼ半額強で済みかつ安全を担保し、管理委託費も削減できる方法として、他社のものでも個別にオーダー製
作及び据付ができる、そのメーカーに維持管理も委託するのです。
リニューアルはその工事方法、付加する機能や建築基準法の整合性のため、工事価格が１基あたり５００万〜２，０００万円と大きく
異なりますが、第三者の専門家が精査すればマンション管理会社への中間マージンも削減でき、最も効果的で経済的なリニューアル
方法の選択が可能です。当然１基しかない場合の高齢者や身体に障害をお持ちの方の搬送対策も考慮済みです。
［従来の一般的なリニューアル方法］
中間的な費用として工事費が１，２５０万円とし、点検・検査費用が１ヶ月５万円（２５年で１，５００万円）、維持修繕費が１年間
１０万円（２５年で２５０万円）。リニューアル及びその後のトータール費用の合計は３，０００万円／２５年となります。
［提唱するオーダー製作据付メーカーによるリニューアル方法］
中小の専業メーカーの強みでコスト削減可能（６０％ですむ） ３，０００万円×６０％＝１，８００万円
削減額 １，２００万円／２５年 → ４８万／年 → 約１万円／戸・年 （平均的住戸数５０戸として）
１マンションで１，２００万円の節約と維持管理の安心が得られる方法です。
結び
多くのマンション管理組合（取り分け理事会役員の皆様）が管理会社への依存度が高く、従来何かと無駄な支出を繰り返しています。
管理組合がデベロッパー、ゼネコン、管理会社と業務関係が皆無の、第三者のマンション管理士の協力を得て、大幅な管理費削減、
大規模修繕工事費削減やエレベーターのリニューアル費用の削減を実現し、施工の品質や維持管理の品質向上を行なうことで、財
務体質が飛躍的によくなり、やがて訪れるマンションの老朽化時への不安が払拭されることが期待できます。
築３０年経過後の老朽化したマンションの現実を洞察していただきたいと思います。皆さんの自発的な行動がマンションを救うのです。
| 継続して老朽化マンションの管理を守るには輪番制の役員では無理がある 皆さんがマンションを購入する前からマンション問題は発生している。 こう書いても、理解できない方は、じっくり私達のサイトをご覧ください。 マンション管理のプロと法律が認めているマンション管理士のサイトにしては、過激すぎる内容ですが、全て 真実なのです。 真実を語らないマンション管理士など何の役にも立たない。 管理組合の形だけの役員でも、真面目にマンション管理をしてくれればよいのだが、隣国の韓国に比べれ ば日本のマンションは、どこかの女性議員が言っていたように不適切な行為のデパート見たいなものです。 本来はそのような許されない行為に法の網を覆せるべきでしょうが、日本では残念ながら程遠い状態です。 ではどうすればよいのか？ 結論は管理組合の運営、それもしっかりした役員、もっと言えば正義感と行動力のある理事長の存在が必 須です。 しかし、悲しいかな、管理組合役員は輪番制、長くとも2年。 そのしっかり者の理事長時代時にマンション管理が改善されても、管理会社を窓口にしたマンション業界は 理事長交代後に、以前以上に攻勢を強める事は常識です。 では救いようがないのか？ 一つだけあります。 手前味噌で言いにくいが、法的・技術的な専門知識があり、倫理観と使命感が高く、業 界と利害関係のない、マネジメント感覚に富む資質の高い専門家。 そうなると管理会社に席を置いていない、資質の高いマンション管理士が最も近い存在でしょう。 彼らに顧問か理事長代行（法的には管理者を委託、ただし管理規約の改正がいる場合がある）を依頼する のです。 効果は歴然とする事でしょう。 もう一度繰り返しますが、お金や工事品質、管理業務品質その他多くの内容のマンション問題は、購入前か ら発生し老朽化が進行するほど深刻化するものです。 |
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| 技術系マンション管理士が建築士や建築工事施工管理技士とのコラボで管理組合の目線で大規模修繕工事を成功させる |
| 元公共工事の検査官であるマンション管理士（技術系）が建築士等の協力を得て複視監理を行い、管理組合のために談合高値で手抜きの大規模修繕を根絶させる。 |
 大規模修繕工事掲示板 |
 大規模修繕委員会で審議 |
 防水材搬入検査 |
 屋上防水中間検査 |
 防水シート接着剤検査 |
 浮きタイル裏 |
 塗材空き缶検査 |
 検査で不良工事発見 |
 監理者（私です）検査 |
 大規模修繕工事竣工検査 |
| マンション、大規模修繕、大規模改修工事、計画修繕、日常修繕、談合高値、手抜き、欠陥工事、長期修繕計画、修繕積立金、管理費削減、管理委託費削減、顧問業務 |
参考になる専門機関
（財）マンション管理センター・大阪府マンション管理士会・南大阪マンション管理士会・豊中マンション管理士会・京都マンション管理士会・兵庫県マンション管理士会
・奈良県マンション管理士会・住宅金融支援機構（マンションすまい・る債）
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