 住宅ローンはこうして借り... |
とにかく限られた資金。どれだけ頭金が用意できて、どれくらい住宅ローンを借りて、毎月の支払いがどれだけできるかを考えてから物件を選ぶのが住宅ローン破たんしない方法です。
頭金がない人、少ない人
最終決済の前に仮契約・本契約の時にも支払いが発生します。この場合 頭金ゼロ、もしくは足りない人の購入はつなぎ融資を受けます。その場合の金利は通常の住宅ローンよりも高いです。
TVで弁護士が言ってましたが、住宅ローンで破たんする人の9割が頭金ゼロで購入された人だということです。
頭金が貯められないということは支払っていけないということです。そういう人は新築戸建てを建てるというのはしないほうがいいでしょうね。自分の周りでは頭金がない人、少ない人が新築を建てたという例はまったくないです。
外部リンク：頭金ゼロで家買っていい？
住宅ローンを借りる銀行
不動産業者と提携している銀行がある場合が多いので、不動産屋に取り合扱い手数料を支払わないといけないですが銀行を紹介してくれます。前のマンション購入の時もそうでした。 その時は地方銀行でしたが、今回は借りる金額も多かったので、3メガバンクに。
ネット銀行の住宅ローンも最近では金利も安く利用しやすくなってきてます。知識があり自分で行動できるかたなら利用してもいいのではないかと思います。
しかし慣れないことなので、ここは金利の安さだけにとらわれず、身近で実際の店舗がある銀行のほうが安心できます。
よく言われることですが、住宅ローンの相談は銀行にしてはいけません。銀行に相談をすると、銀行のいいように言われるだけです。借りる金額、金利の種類、返済方法、返済期間を決めてから銀行で話を。
銀行によってはガンなどの特定疾病と診断されれば、ローンの残高即ゼロというサービスもあります。これは自身が借りる金利に0.3％前後を上乗せして支払うというサービス。銀行側は金利が限界に低く利潤がすでになくなっており、こういうサービスを充実させることによって利潤を少しでも上げようとしているようです。考え方にもよりますが、現役世代でガンになれば死亡する可能性が高いと思いますので、自分は入りませんでした。
住宅ローンについては一番重要で今後の生活にも影響していく部分なので、配偶者とじっくり話し合って決めてください。
金利の選択
 トクをする住宅ローンの選び方・借り方（... |
自分は金利タイプが「変動金利型」、返済方法は「元利均等払い」を選択。
変動金利型は金利が安い分、景気がよくなった時には金利の指標である国際の長期金利がそれに合わせて上昇していきます。
アベノミクスにより景気上昇機運が高まっていた2013年とはいえ、多少の金利上昇はあるかもしれないが、長期に渡って昭和の時代のような景気が戻って金利が想定外に上がることはないと予測。 妻も同調してくれました。
ちなみに自分が借りた銀行の話(当時)では
変動金利型を選んだのは4割前後、期間選択固定金利型が約5割、長期(35年)固定金利型1割前後ということでした。
返済方法
 住宅ローンを賢く借りて無理なく返す3... |
「元利均等払い」は毎月の返済額が固定に近くなっていて、返済がしやすい反面、金利の総支払額が多くなります。
「元金均等払い」は当初の返済が多く、時間がたつほど毎月の返済額が少なり、金利の総支払額も少なくなるという返済ですが、ほとんどのかたが返済額が一定の「元利均等払い」を選択しているそう。
ボーナス払いなしの毎月均等払いを自分は選択。ボーナス支払いをすれば毎月の支払い金額は減りますが、ボーナス月は増額されます。結局 支払う年間の金額は同じなので、ボーナス支払いをしないと支払えないのは住宅ローン破たんへの道。
実際の金利
自分の金利は店頭金利2.275％よりも優遇金利-1.7％で0.875％。この優遇金利には諸条件があります。勤続年数、勤務企業、年間所得etc.
不動産業者によると、10年以上の勤続、大手企業や公務員、年収500万円以上で優遇金利の利率に差が出るとのこと。銀行側は金利優遇条件の詳細を開示してくれません。
変動金利で元利均等払いには125％(1.25倍)ルールと5年ルールいうのがあります。住宅ローンの指標である国債の金利が変わると、住宅ローンの金利も変わります。ちなみに元金均等払いには125%ルールはありません。
外部リンク：住宅ローン変動金利の5年ルールと125％ルール
返済不能
 一番トクする住宅ローンがわかる本（’... |
一時的に返済できなくなくなった場合は銀行に強く「支払えません」と伝えることが大切ですが、この場合はほとんどが「とりあえず金利だけ支払ってください」と言われるようです。何かの理由でこの先も返済できる見込みがなくなった時は抵当権をもとに競売で安値で売られるよりかは、自分で自宅を任意売却して残りのローン残額を一括返済する方法を取るほうがよいと思われます。しかしこの場合でもローン残額より販売される金額のほうが下回る時は自身で差額を埋めないと抵当権が抹消できないので、精算できません。
住宅ローンについてはリンクを張っておきますので、万が一のことを含めてじっくりと勉強・理解してください。