| マンション、大規模修繕、大規模改修工事、計画修繕、日常修繕、談合高値、手抜き、欠陥工事、長期修繕計画、修繕積立金、管理費削減、管理委託費削減、顧問業務 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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| 多様な問題の回答の履歴（目次） > マンション管理士からの一言（１） | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| マンション管理士からの一言（１編） ツイッターで貴方のつぶやきを発信できる |
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| マンションの購入相談 |
| （要旨）見栄え、間取りも大事ですが、周辺の開発計画、欠陥工事の確認、管理規約のチェック・・・・・・マンション業界に利害関 係のない専門家でないと皆さんのための判断ができない。 |
| 専門家の内覧会同行でマンションの完成検査をする |
| （要旨）引渡し前の完成検査とお考えください。欠陥工事や不良工事を見つける機会です。残金を支払う前なら解約も可能ですし、 手直しも良心的に対応しますが、引渡し後の各年次点検時は経年劣化と否定されるが、法的に打破が可能。 |
| 管理会社の変更（見直し）や管理費削減でマンションの資産価値を上げる |
| （要旨）マンション購入時から１社独占状態が一般的。 素人の理事長を裏で手玉に取り、不適正な業務の常態化が散在してい る。 入居後の初期に管理費の削減は必須。 やり方を間違えばマンション居住者が２分化する。（必死な管理会社擁護 派がいる） |
| 設備の大規模修繕・・・機械式駐車場やエレベーターのリニューアル |
| （要旨）管理会社や業者をコントロールできなければ、他社メーカーも参入した競争原理に基づくリニューアルができない。 改正建築基準法の安全基準・耐震対策に通じ、工事時のエレベーターを使用できない場合の対策も必須。 |
| 貴方のマンション固有の長期修繕計画が大規模修繕工事には必須 |
| （要旨）管理会社の作成する長期修繕計画は実践面では信用できない。 業界と利害関係のない第三者の専門家の調査診断 による貴方のマンション独自の長期修繕計画の作成が必要。 |
| 新築時の施工不良を発見できなければ、皆さんのお金で修繕するしかない |
| （要旨）１級建築士やエレベーター・設備の専門家で業界との利害関係のない方はごく少数。 施工不良箇所や欠陥工事を摘発すれば、彼らの明日からの仕事はどうなるか？ 法律と建築・設備の全般を掌握できるマンション管理士が法定外解決いたします。 |
| こうして修繕積立金を守る |
| （要旨）最近の公共工事ですら談合をすることが出来ない厳しい状況なのに、マンションの修繕・改修工事は談合の野ざらし状態。 不利益どころか違法ともいえる談合を排除しなければ、修繕積立金の垂れ流しとなります。 管理組合の立場に立てる業界と利害関係のない（ほとんどいないが）、談合摘発に明るい専門家でなければ防ぎにくい。 |
| 建て替えより大規模修繕工事（お安く済むリモデリング＝マンション再生）の企画が現実的 |
| （要旨）相当な空地がなければ、建て替えは実質的に不可能なのが現実です。 その事を早期に認識し、財務を建て直し、業界と利害関係のない専門家によるマンション再生のコンサルティングが必要。 |
| マンション管理士等の専門家との顧問契約はメリットがあるか |
| （要旨）法律面、技術面、運営面全般に渡って、指導・助言・相談ができ、従来の管理会社の利益追求の不適正業務を改善でき、 併せて管理組合の運営がスムーズになり、役員の負担を軽減できる。 |
| 管理組合の運営や管理規約に違法性がないか |
| （要旨）新築マンションに入居後、年月を経ると、当初適法だった規約も、その後の法改正で、法に抵触し違法状態になる。 その規約を基にした議決は、後に訴訟問題に発展し、無効となることも有ります。 |
| まず話し合いによる法廷外解決（ＡＤＲ）→法的解決をマンション管理士が企画します |
| （要旨）滞納問題・騒音問題・ペット問題・・・マンションのトラブルは限りない。 同じ屋根の下での事なのでできるだけ話し合いで 穏便に、しかし一定時期以降は積極的な法的解決が必要。→理事長が変わっても有効な方法を取ることがポイント。 |
| 役員不足の解決には注意を- マンション管理を崩壊させる可能性がある |
| （要旨）慢性化した役員不足による管理組合の運営不全、だが管理会社を理事長に迎える事は避けるべき。 管理業務や工事の発注者と受注者が同じでは組合の運営の崩壊を意味する。 管理組合の立場で、業界に毅然と物申せる建築士やマンション管理士を顧問か理事長代行にするマンションもあります。 |
| 無駄な管理費の削減で機械式駐車場のリニューアル（大規模修繕）成功 |
| （要旨）機械式駐車場の駐車料金は、管理費会計に編入して、管理費を安く見せる演出をしているマンションが多い。 将来のリニューアルのために有効な分別会計をすべきです。→どうすれば、競争原理に基づく低工事費化が可能か。 |
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| 技術系マンション管理士が建築士や建築工事施工管理技士とのコラボで管理組合の目線で大規模修繕工事を成功させる |
| 元公共工事の検査官であるマンション管理士（技術系）が建築士等の協力を得て複視監理を行い、管理組合のために談合高値で手抜きの大規模修繕を根絶させる。 |
 大規模修繕工事掲示板 |
 大規模修繕委員会で審議 |
 防水材搬入検査 |
 屋上防水中間検査 |
 防水シート接着剤検査 |
 浮きタイル裏 |
 塗材空き缶検査 |
 検査で不良工事発見 |
 監理者（私です）検査 |
 大規模修繕工事竣工検査 |
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参考になる専門機関
（財）マンション管理センター・大阪府マンション管理士会・南大阪マンション管理士会・豊中マンション管理士会・京都マンション管理士会・兵庫県マンション管理士会
・奈良県マンション管理士会・住宅金融支援機構（マンションすまい・る債）
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