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「マンション管理士の安心便り」　第3号　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ツイッターで貴方のつぶやきを発信できる

１０年間まで無償で補修できるアフターサービス制度を案内します。共用部の点検は、耐用年数を延ばし、安全・快適にとって必須です。 

　　　　　　　　マンション管理士の安心便り　　第３号

［１］無償で補修できるアフターサービスのチャンスを逃がさない

　　　かけがえのないマンション。　購入時は真新しく、まるで夢の館のようでしたが、月日の経過でどうしても不具合な箇所が発生

　 することは避けれません。　２年目の点検は、販売会社から管理会社を通じて皆さんに通知されますが、それ以降は通知されない

　 のが普通です。（しっかりしないとマンションを守れません）

　多くの管理組合では、１０年目の点検をご存じない状態です。・・・不具合を発見したが有償で補修！

　また、２年目にしても専有部分（皆さんの住戸）の点検だけで、構造的に重要な共用部分の点検はされることが少ないようです。　

　皆さんがマンションを購入されて、１０年までには間があると思いますが、その間にマンションの建築・設備・エレベーター・

　機械式駐車場・外構・・・等において、不具合な箇所を気づかれたことは有りませんか？

　なにも１０年の期限まで待つ必要はありません。

　放置すればマンションはドンドン傷んでいきます。　それが管理会社の狙うところです。

　なぜか？・・・いらん金を使いたくないし、１２〜１３年目の大規模修繕の工事範囲が減るからです。

　それがマンション管理業界の実態と認識しないと、貴方のマンションを守れません。

　今回は、品確法（後半参照）施行後、初めての１０年目（最後の期限）の年で、点検依頼が多い不具合な箇所（欠陥工事も含む）

　の無償補修が出来る制度を紹介します。

［２］アフターサービス規準とは

　　アフターサービスとは、マンションを購入する際の売買契約書をご覧いただければ分かりますが、建築や設備・機器における

　 不具合箇所を２年・５年・１０年間に渡り無償で補修するもので、次の性質を有しております。

　　早速、売買契約書をお読みください。　みすみすマンションを傷めることは有りません。

１、          部　　位　　

建築・設備・機器

２、          財産区分　　

専有部分（皆さんの住戸）、共用部分（バルコニー・サッシュ・玄関ドアーは専用使用しているが、共用部分です）

　　　　　（解説）共用部分とは

　　　　　　　 　屋根・壁（隣戸との壁も）・柱・梁・床・廊下・階段・バルコニー・サッシュ・玄関扉・外構・配管配線で専有

　部分外。　

　　特にコンクリート部は構造的に重要な部位ですし、ここに不具合があれば、耐用年数が短縮、耐震強度低下、タイ

　ルやコンクリート片の落下、最悪事はバルコニーの落下も過去には発生しています。

３、          共用部の点検をしていますか（管理組合さん、しっかりして下さい）

　　　　マンションにとって、共用部分の点検がいかに重要かお分かりいただきましたか。

　　　　残念ながら、殆どのマンションでは専有部分の点検はされますが、共用部分の点検はされることが少ない。

　　　　　　 この「マンションの安心便り」をご覧いただいたなら、一度、周りの共用部分の不具合箇所をお探し下さい。

　　　　　 　いくつかの発見があるはずです。・・・幅広のクラックや鉄筋の露出部分は放置できません。

４、          無償補修する期間の起算日（業界標準の場合、具体には売買契約書を参照）

�@     １０年間の部位・・・施工会社が分譲会社に引き渡した日を起算日

�A�@以外の共用部分は区分所有者（オーナー：皆さんことです）の１人が最初に使用した日が起算日

　　 　 �Bその他の部分　当該物件の引渡し日

　　　　　　注意

　　　　　　　　１０年や５年と言っても、期間内（例えば２年目や３年目でも、発見すれば、補修しなければ

　　　　　　　　マンションにとっては、２項で説明したように安全が確保できず、資産価値の低下です。）

　　　　　　　　もし、共用部分の点検をした記憶がないなら、必ず点検をしてください。

　　　　　　　　分譲会社や施工会社の系列下の管理会社を期待しない方が賢明でしょう。

５、          具体的な不具合状況

　（１）１０年間までの間・・・１０年目でなく、１年目以降１０年間ということです。

コンクリート部・・・基礎・柱・梁・耐力壁・内部床・屋上・屋根・外階段の床・はね出し式のバルコニー・外廊下の床
　で、構造耐力上影響のある鉄筋の錆び汁を伴った亀裂や破損（毛細亀裂や軽微な破損は除く）及び
　バルコニーや外廊下の床は短辺方向や先端部は除く）

雨漏り箇所・・・・・屋上・屋根・外壁・開口部の戸や枠その他建具及び外部貫通管での漏水

　　　（２）２年間までの間・・・各共用部で、不具合がない事は稀です、慎重に点検してください。

　　　　　　                  　　　　殆ど全部の不具合が対象ですが、特に大事な不具合を記載します。（程度がひどい場合は早急に補
　
　　修しなければなりません）

・鉄筋の露出　・外面に白い水や白い固形物が発生（単なる水も含みます）　

・クラック　・タイルの浮き　

［３］住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）とは

　２０００年４月１日以降の売買契約に適用されます。

　　不具合箇所の立証責任がないアフターサービスと違い、設計・施工による欠陥であることを、管理組合側で立証しなければ

　なりません。

部位はアフターサービスとほぼ同じですが、不具合状況には決まりが無く、設計や施工の欠陥を立証できれば、より広範囲

　の補修を請求できますが、違法性を追及するため訴訟に発展するケースも有る。

[４]民法第７０９条（不法行為）の準用　

　欠陥箇所の補修を求められる期間は、２０年間及び知ってから３年で時効にかかりますが、この法律を効果的に使うこと

　で、善意な素人の管理組合を食い物にしてきた管理会社や分譲会社そして、施工会社を断罪できます。

　しかし、難解な条文ですので、アドバイザーは法律の知識と技術の知識そして業界に物申せる倫理観が必要です。

　業界と利害関係の有る立場の専門家では到底望めません。

弁護士、１級建築士、マンション管理士すべてに当てはまることです。　　

平城京１３００年祭会場　　　

（家内・長男・嫁・孫の５人で行きました。暑くて私と孫が日傘とアクエリアスで元気な１日でした。）　　

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参考になる専門機関

　　（財）マンション管理センター・大阪府マンション管理士会・南大阪マンション管理士会・豊中マンション管理士会・京都マンション管理士会・兵庫県マンション管理士会

　　・奈良県マンション管理士会・住宅金融支援機構（マンションすまい・る債）

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