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「マンション管理士安心便り」　第2号　　　　管理費削減 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ツイッターで貴方のつぶやきを発信できる

皆さんご存知ですか？　販売会社が一方的に決めた競争性がない、法外な管理費を大幅に削減できることを。

　　　　　　　　マンション管理士の安心便り　　　第２号

１、皆さんが納めている管理費の内訳

マンションを購入する際、管理費や修繕積立金は幾らかと、比較検討されたことでしょう。

販売会社は、購入しやすくする為に、金額を低く設定する場合がありますが、入居して数年後には、理由をつけて値上

げ勧告をすることが少なくないのでご注意下さい。

通常の管理費の内訳は以下の通りです。 

�@   管理員人件費　�A公租公課（税金）　�B共用設備の保守維持費及び運転費　�C共用部分に係る火災保険料その他の損

　害保険料　�D備品費、通信費その他の事務費　�E経常的な補修費　�F清掃費、消毒費及びごみ処理費　�G委託業務費　

�H専門的知識を有する者の活用に要する費用（顧問契約等）

�I管理組合の運営費（役員活動費を含む）　�J光熱水費　�Kリース料　�Lエレベーター点検委託費

�M機械式駐車場点検委託費　�Nその他通常の管理に要する費用

２、管理会社にどれだけ無駄なお金を支払っているか

この内、管理会社が受託する業務は通常、�@・�B・�C（代理店として）・�E（１社独占の割高）�F・�Gですが、�K・�L・

�Mの業務を仲介トンネルさせる場合も少なく有りません（中間マージンを取りケースが多い）

一言で言えば、義務的経費を除いた大半を管理組合が受託していることになります。

（便宜上、義務的経費を除いたものを、委託管理費と言うことにします。）

まして、委託管理費は分譲会社が何の競争性もなく、一方的に好きに決めた金額です。

それを子会社の管理会社か、業務提携している他の管理会社に委託するシステムなのです。

全国に管理会社は２３００社程度有るにもかかわらず、たった１社の独占価格なのですよ。

それも、定価のない自由裁量の価格決定なのです。

そんな馬鹿げたお金を５０年若しくはそれ以上払い続けるのです。

仮に１０，０００円の管理費を３０％削減できたとすれば、３０００円×１２月×５０年で、

合計１８０万円（経年による値上げを勘案すると、２００万円をはるかに超える金額の浪費です）

この金額は、競争性のある大規模修繕工事費の２〜３回分に該当します。

３、どうすれば委託管理費を値下げすることができるか。

　１）普通のやり方では、値下げに応じないのが、このマンション管理業界です。

　　　［理事長が中心になり、管理会社のフロントに値下げを要求する場面］

　　（理事長）

　　　　このマンションの委託管理費は、他のマンションに比べて高いので値下げして欲しい。

　　（フロント）

　　　　イヤイヤ、決して高くないと思いますが、私には交渉の権限がないので、一応、社に持ち帰り

　　　　上司と相談いたします。

　　（上司）

　　　　台本どおりのことを言っておけ。あまりうるさいようだったら例の方法で傀儡化するか。

　　（フロント）

　　　　本当は高過ぎるのだが、社の方針だし、正義感を抑えて、言うしかないか。

　　　　昨今のマンション業界は競争が激化し、厳しい経営環境の中ですが、弊社としても精一杯切り詰

めた金額で受託させていただいております。

　　　　これ以上の値下げをすれば、管理の質が低下し、マンションの美観、保安、保守に影響します。

　　　　それでも宜しいか。どうしても値引きせよと言うなら、弊社は降ろさせてもらいます。（おどし）

　 　（理事長）

　　　　 本当かな？　しかし、私の時に、下手に委託管理費を削減して管理の質が低下したり、管理会社が身を引けば

責任問題になるから諦めるしかないか。（身を引くわけないし、代わりは幾らでもいる）

　　２）マンション居住者に対して委託管理費を下げることの意味を周知し、透明性を確保する。

　　　　公開募集で談合ができない競争性を導入して委託管理費を削減する。　

　　　マンション全体の意思表示とし、反動勢力（管理会社の手先となり、委託管理費削減や管理会社の変更を阻む人達

　）の付け入る隙を作らない対策がポイントです。

４、委託管理費は分譲会社の思惑通りの金額ですから、無駄を省いた上で、競争性を導入すれば２０〜５０％の

大幅な削減が可能です。（詳細な説明はホームページに記載しています・・・最下欄参照）

　　したたかな管理会社という組織に、管理組合が一致団結して頑張らなければなりません。

（１）   管理会社の業務内容、無駄な管理施設やサービス、委託管理費の額に関するアンケート

�@     管理員や清掃人の業務に関して

�A     フロントの業務に関して

�B     無駄な支出はないか・・・・コンシェルジュ、温浴施設、噴水・・・・

�C     委託管理費の額が適正か

（２）   適正な委託管理費の算出（透明性と競争性の確保がポイント）

�@     アンケート結果を受けて、理事会で管理業務の見直し、委託管理費削減の意思統一

�A     現行の管理会社が保管若しくは取り込んでいる各種書類を管理組合に収納させる

�B     フロントや女子事務員及び清掃人や管理員の人件費及び社会保険料や労災等の間接費を原価積み上げする

�C     上記の必要人数の算出

�D     他マンションとの比較を行う

�E     これらにより、入札に際しての、適正な予定管理費を算定する

　　　（３）具体的な行動開始

�@管理会社や専門会社への「更新しない旨の通知」（契約終了より３〜４ヶ月以上前に）

�A現行の管理会社を含んで、公募により管理会社１０社前後、専門業者（エレベーターや機械式駐車場、消防設備・・・）を各３〜５社程度を集める。

�B管理会社３社前後を選出、プレゼンテーションを実施し、１社に選定

�C専門業者は価格や必要資料にて１社選定

�D臨時総会及び重要事項説明会

�E管理会社や専門業者の引継ぎ（銀行の引き落としや振り替えの変更で規模により１〜３ヶ月）

�F委託管理契約

　　５、管理会社の変更後や委託管理費の削減後に管理の質が低下しないか

　　　（１）管理組合それも理事長の毅然たる姿勢があれば問題ありませんが、輪番制の役員なら、理事長の資質によって、正直言って不安は有ります。

　　　（２）継続的に安定した管理品質を確保し、一方的な委託管理費やその他管理費の値上げをさせないためには、管理組合目線の資質の高い専門家の協力が必要でしょう。

　　詳細はホームページを参考にしてください

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参考になる専門機関

　　（財）マンション管理センター・大阪府マンション管理士会・南大阪マンション管理士会・豊中マンション管理士会・京都マンション管理士会・兵庫県マンション管理士会

　　・奈良県マンション管理士会・住宅金融支援機構（マンションすまい・る債）

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