マンション、大規模修繕、大規模改修工事、計画修繕、手抜き、欠陥工事、長期修繕計画、修繕積立金、アフターさビス、管理費削減、管理委託費削減、顧問業務 トップページ ｜ 顧問契約 ｜ 失敗しない大規模修繕 ｜エレベーターリニューアル ｜実務的アドバイス ｜ 無料相談履歴 ｜マンション管理の危険度 ｜当然の管理委託費削減 　　 無料相談（開けない時は下記を入力） rjkw48282@ares.eonet.ne.jp 　０５０-７１００-３８６５ マンション管理士事務所の概要 マンション管理士業務チラシ  専門家がマンション管理を正す 浪速マンション管理士事務所 日本マンション学会正会員　　　日本マンション管理士会連合会正会員

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「マンション管理士安心便り」　創刊号　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ツイッターで貴方のつぶやきを発信できる

　何時まで無駄なお金を支払い続け、欠陥工事も放置されているのですか？　貴方次第でマンション管理の明暗が分かれる。

マンション管理士の安心便り　　　創刊号

初めまして、浪速マンション管理士事務所を主宰している松本敏一と申します。

この便りを読んでおられる皆さんの殆どは、実際にマンションに居住するまでは、マンションというものは隣近所の付き合
いに煩わせることなく、快適に過ごせると考えておられたと思います。

　しかし、実際に共用部であるコンクリートの壁や床で区画された専有部に住んでみて初めて、屋上、廊下、エレベーター
、給排水衛生設備を含んだ建物全体を共有していることを実感されたことでしょう。

　騒音問題、ペット問題、駐輪場や駐車場問題、滞納問題、管理費や修繕積立金の値上げ問題、コンクリート面のクラック
や漏水、タイルの落下、大規模修繕に関する問題・・・・マンションは一つの町社会で、す。　それも上下左右に考え方や
、生活形態の違う他人が住んでいる社会ですから、戸建住宅以上に日常的に多種多様な問題が絶えることは有りません。

　マンションにおけるそれらの諸問題を含んだ管理業務を円滑に進行させるのは管理組合なのです。
　その最高責任者が理事長（法的に管理者といいます）であり、民法や区分所有法で絶対的な権力と義務を与えられている
のです。　管理組合の理事長は輪番制で仕方なく引き受ける場合が多く、実態は管理会社が殆どの業務を代行してくれます。
　管理会社の働きがなければ、マンション生活は円滑にいかないといっても過言ではないでしょう。

しかし、管理会社は分譲会社やゼネコンの系列下か取引先が大半で、例えフロントや管理人、清掃員の勤務状況が良いと
しても、管理組合と利害の相反する、割高な管理費・不良工事対策・日常の委託作業や修繕工事の発注方法、大規模修繕工
事の全般においては、莫大な利益を死守するために、当然のように談合を行い、平気で虚偽の発言をしたり、不正をする管
理会社が少なくない実態があります。

管理会社の利益収奪行為からマンションを守ろうとした改革派の理事長が、管理会社とその手先の役員や、その煽動に乗
って善悪の判断ができない、委任状参加の居住者の為に退任させられたマンションや、理事長や多くの役員が管理員にコン
トロールされ、 好き放題にされているマンションも有ります。

　皆さんが気づかない方法で多くの管理会社は、不適切若しくは不正な手段で暴利をむさぼっているのです。　

　国はそんなマンション管理に対してもなんら有効な手続きを打つことなく、高齢化や賃貸化による役員のなり手不足を機
に、むしろマンション管理の危機を促進させる、管理会社が管理者（理事長）になれる「管理者管理方式」を検討しており
ます。

　このままでは、日本のマンションの未来に明るい展望が見えません。

　マンション管理の危機・・・・そしてその先に崩壊が懸念されます。

　私は皆さんのパートナーとなり、そのようなマンション管理の危機を防ぎ、お金を削減し、安全で快適な、こまめな修繕
を行い１００年でも住める、資産価値の高いマンションに変貌させる為に、浪速マンション管理士事務所を創設いたしました。

マンション管理を救うべくホームページを立ち上げ活動しておりますが、閲覧者でご相談される方の殆どは、問題が発生し
て臨界点に達して、対応に苦慮している管理組合の役員さんが殆どです。

　問題に気づくまでの長い期間のお金の損出、建物の劣化、資産価値の低下は計り知れないものです。

　危機感がなくホームページを見ることもない新築後１０年前後までのマンションに限定して、未然にマンション業界から
マンションを自立させ、管理組合が主体となってマンション管理を守っていく為のお役に立てるように、この「マンション
管理士の安心便り」を創刊いたしました。

業務多忙で頻繁には発行できませんが、できるだけ１ヶ月に１回程度は発行したいと思っております。
　今後の発行予定を記載いたしますので、皆さんの参考になればなによりです。

当面のテーマ

　　○ 管理費は分譲会社の思惑通りの金額ですから、競争性を導入し且つ発注方法を変えることで２０〜５０％の大幅
　な削減が可能です。

　　○  修繕積立金は購入しやすくするために低く設定されている場合がありますが、築年数が経過するにつれて増額要
　 求は必至です。そして、その先にはゼネコンの施工不良も工事範囲に入れた、談合の割高な大規模修繕がある。・
　・・管理会社は暴利を得るために信じられない不正をする・・・・。
　　透明性と真の競争性を導入すれば３０〜５０％の工事費削減は当たり前。

　　○ 日常の修繕工事や清掃・点検委託も競争性がなく、管理会社の息のかかった常連の業者が高値受注している。

　　○ アフターサービス期間前の点検は専有部より、屋上・外壁・梁・柱の共用部が重要ですが、どなたが点検診断し
　　ていますか。　多分、管理会社でしょうが、信用できないのはお分かりですか？

○ アフターサービス期間や契約上の瑕疵担保期間が経過してから、施工不良や欠陥工事を発見した時は、管理会社
　や分譲会社は、「経年劣化です・・・まして、時効です」心中は「大規模修繕工事で劣化診断・設計・工事監理
　そして極めつきは施工も一括して儲けられるかな・・・」
　 そんな悪事を断じて許してはなりません。　ではどうすれば良いか？秘策があります。

　　○マンション保険は不利な商品のものではないか。
　　　　　　管理規約を反映しているか？　修繕費に保険金が支払われるか？無駄な保険内容になっていないか？・・・・設
　　　　定を間違えば、無駄な出費だけでなく、有事の場合に予定通りの保険金の支払いがない。

　　○ 日常の修繕の回数が多すぎませんか？　部品が少し錆びただけで、施設全部を取り替える必要がある？・・・
　こんな経験がないですか。

　 ○ 大規模修繕のコンサルタントで専門家の選択を間違えば、とんでもない事態を招きかねない。
　　　　　　事例
　　　　　　　　１級建築士が理事長と馴れ合いで年間１８０万円の顧問料。
　　　　　　　　耐震改修を強引にしようと画策・・・・その先には談合・高値・中間金搾取・バックマージン？

　　　○マンション管理では日常的に多種多様な問題が発生します。
　　　　　　 法律に明るく、技術に明るい、使命感と倫理観を併せ持った、業界と利害関係のない、実務的な専門家の日常的
　　 　 なアドバイスが、管理組合役員の負担を軽減し、財務状況を大幅に改善、安全・安心で快適で、耐用年数の長い
　　　　、資産価値の高いマンションに変える。 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 モネの家の「睡蓮の池」を背景に妻と退職記念旅行　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　詳細はホームページを参考にしてください

・無料相談はこちらから　・・・・土・日・祝日・夜間の方がゆっくり相談できます。 　・電 話 番 号　　 　　　０５０−７１００−３８６５　　・F　 A　 X 　　 ０７４−５６０−１４９１ 　・Ｅ メ ー ル　 　　　 　 rjkw48282@ares.eonet.ne.jp 　 業務エリア 　・大阪府　・兵庫県 　・奈良県　・京都府 　・滋賀県 　プロフイールへ 業界と利害関係がない技術系マンション管理士だからできるサービスを無料相談で提供します。 素人集団では管理会社の言いなり 駐車場使用料で管理費を安く粉飾 無駄な管理費は３割縮減しなければ 日常の修繕費一度チェックが必要 アフターサービス点検実施は必須 理事会で芽生える不利益の芽を摘む 大規模修繕コンサルタントに騙されない 欠陥工事を経年劣化と言わせないやり方 瑕疵担保１０年、不法行為２０年を知る

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参考になる専門機関

　　（財）マンション管理センター・大阪府マンション管理士会・南大阪マンション管理士会・豊中マンション管理士会・京都マンション管理士会・兵庫県マンション管理士会

　　・奈良県マンション管理士会・住宅金融支援機構（マンションすまい・る債）

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