マンション管理士の大規模修繕コンサルタント管理会社が適切に本来業務をしていれば、日本のマンション管理が飛躍的に改善される。
きれいな清掃や愛想のよい管理人・そんな次元の話ではありません。お金とマンションの耐用年数にかかわる重要なことです。
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マンション管理士の大規模修繕コンサルタント瑕疵担保検査なんか、知るかい！マンション関係者の共通認識ではないでしょうか。本来は
素人集団の管理組合でも、全般的に適正なマンション管理を享受できるべき。だれが実行するのか。多額の委託費を受領している管理会
社がその業務をするのが当然。

マンション管理士の大規模修繕コンサルタント管理会社が適切に点検し、前工事の初期の不具合なら、瑕疵担保請求で無償修理をさせる。
保証期間が切れていたら（といっても１０年もあるが）、適切な表面措置を行えば、それほど悪くはならない。
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マンション管理士の大規模修繕コンサルタント屋上の防水材が比較的劣化しています、ひどい場合、全面的に微小なクラックや、部分的な浮
いた防水材の下に空洞か表面に滞水。この場合、管理会社の屋上点検はどうなっていたか、いきなり悪くなるわけでない。
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マンション管理士の大規模修繕コンサルタント１、本当に工事しなければならない時期か？ 建物の建築の場合１２〜１５年に１回、大規模修
繕を行う主たる根拠は、屋上やタイル目地の防水材の耐用年数が１０年からきている。それだけの根拠で住戸あたり７０〜１００万円使うのか
を慎重に考えるべき。

マンション管理士の大規模修繕コンサルタント当事務所では、建築士事務所４社と協業し、大規模修繕の劣化診断〜施工監理すべての業
務を受託しております。皆さんが認識すべき重要なことを記載していきます。業界からのクレームが有れば申し入れください。
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@chiusuke 神経を使う理事長をサポートして、マンション管理を適正化するのが副理事長の職務。多くのマンションでは管理会社からお金
や欠陥工事（または不良工事）で不利益を受けています。お金でいえば６０年で５００万円前後／戸の損害。しかし、マンションは見た目に今
日も平安でしょう？

@kenn_101 理事長次第でマンションの将来が決まる。お金のない・スラム化した・短命のマンションか。安全・安心・快適な終の棲家のマン
ションか。管理会社に支配されるのではなく、指揮指導することが重要。法律や技術に明るく、マネージメント能力のある倫理観のある専門
家の活用が基本。

@carptyo 誰でもできることからやればいいのです。いい加減なことをしている管理会社が少なくない。屋上の防水の点検をしているか、電
気室の点検は？、修繕見積もりは競争性があるか（金額の合わせ見積もりはダメ）、アフターサービス点検は１回目以降に留意し、共用部
を点検すること。

@nizaemon_ なぜ、づさんか？。理事会役員が素人集団か、専門家がいても工事会社と癒着しているからです。安い大規模修繕コンサル
タント費用で、何ができる。バックマージンの要求と不良工事を目こぼし。途中からでも倫理観のある専門家の活用も必要。施工会社任せ
なら当然な手抜き工事。

@pc4beginner 管理会社は補佐が仕事。しかし多くのマンションでは管理会社の言いなりか支配されている。手抜き点検をしたり、管理規
約は古い違法のまま。欠陥工事を見つけるアフターサービス点検もいい加減。ただ、見た目はもめ事もなく良いマンション。裏の実態を見極
めることが大事。

@Piccolo_Ardente 管理委託費を削減するのは当然の権利です。一部管理会社は役員や組合員を悪質な手段で味方に取り込み猛反発。
対抗するには実践に基づいた高等な戦略が不可欠。日常の維持管理費や大規模修繕での不要な支出を合わせると、６０年で５００万／戸
の損金が現実です。

@ykicks 長期修繕計画も大事なのですが、しなくてよい修繕をさせられる仕組みを改善しなければ。特に外壁の改修がターゲットになって
います。屋上防水の点検もされないケースが多い。アフターサービスはせいぜい１回目だけ、それも専有部分のみ、大事なのは共用部。
２回目以降はなしのつぶて。

@horned オメデトウございます。大切なマンションを安全・安心・快適な終の棲家に改革できるのは、理事長しだいです。マンション管理の
実態を学習され、お金の問題・不良工事の問題・競争性の問題・管理会社の隠れた利益収奪行為のための住民の傀儡化や契約違反・・。
直球要求は禁で要戦略。

@msyk 電力契約の変更によって電気料金を削減するのですが、以下の注意が要ります。キュービクルを設置する場所の問題。ケーブルの
引き回しの問題（古いマンションでしたら、相当のケーブルが再利用できない）。停電の問題。電気主任技術者の設置。メーター検針が発生。
施工品質の信頼性。

ここで断っておきますが、私の話は、駆け込み寺の浪速マンション管理士事務所への相談事例の話で、他のマンションのことではありません。
２回ほど記載した、違法行為に対応するには、こちらが、騙されないか、もしくは不法分子を警察力で排除すればいい。
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組合員が審議を妨害、管理会社が妨害。バックに悪徳法律家がいる場合もあり、不用意な管理組合では簡単に負けてしまう。部外者は追
い出す。関係者は妨害を制止する。議案書にない議事の緊急動議は違法。管理会社がたまに故意に間違った法解釈をいう。
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性善説は初めから敗退。大事なのは性悪説。まさか？ここまで？ということはいくらでもある。 管理規約と区分所有法そして刑法の関連部
門を抑えなければならない。それが住居侵入罪、不退去罪、威力業務妨害罪・・・です。 非組合員が審議を妨害。
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さて、話をもどして、これらの損害を被らないためには、購入後できるだけ、利益収奪行為の事実を認識しなければならない。目覚めたとし
て、理事会や総会での、魑魅魍魎（ちみもうりょう）な管理会社と利益供与を受けた組合員。特に後者対策がポイント。
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大規模修繕工事の話、管理会社が施工部門を持っているか、もしくは工務店かゼネコンと協業している場合は、要注意。管理会社変更（
管理費見直し）程ではないが、これも頑張る。１００戸のマンションで建物のみの大規模修繕でも八千万円の３０％は割高もある。
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管理委託費を含む管理費は、駐車場使用料を巧妙に流用して、安い様に錯覚させる場合が多い。１科目（用途）ごとにチェックすれば分る
が、なかなか一般の方にはできるものではない。縮減率で５０〜２０％の減額が見込める。管理会社にとっては死活問題です。
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管理会社がなりふり構わず頑張るのは,前述の管理会社の変更と、大規模修繕工事の時。彼らは単なる委託先だから、発注先の管理組
合に対して、まともに話はできない立場。ではどうするか、組合員をターゲットにするしかない。その事例は次の会から始めます。
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理事会審議の継続を侵害し続けるこの侵入者達の犯罪性は確立したので、現行犯逮捕できるが、素人がそれをしない方が無難。�@彼ら
は住居侵入罪�A不退去罪�B大声で理事会を故意に妨害しているので、威力業務妨害罪。これらの犯罪行為が明確。後はどうするか？
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理事会メンバーは、この侵入者達に対し、どう対処すればよかったのか！�@彼らは出席資格がない�A議事を混乱させ、理事会の秩序を乱
した　この事実を相手に指摘し�B理事会の審議を混乱させる行為の制止を命令する�Cそれでも侵害を続けるなら退出命令を発す　
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皆さんで、粛々と議事進行中。いきなりの乱入してきた男２名。お前ら何しているのや。何を勝手なことしとるのや。見れば口から泡を吹い
てそう。なんで管理会社を変える必要性があるのや！、皆はびっくり仰天。、現在の管理会社もプレゼンに呼んでいるのに。
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マンション管理会社見直しの実態　兵庫県の築１３年のマンション。徴収されている管理費があまりに高く、またいい加減なフロント。
一念発起した３５歳の輪番制の理事長。理事会で管理会社の見直しを決議。プレゼンテーションを計画し、実行直前の理事会日
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給排水管の劣化診断について　築３０年前後のマンションで問題とせず、築４０年のマンションでは対処のしようがない。この意味お分か
りでしょうか。本来なら築２０年前後に劣化診断をして、�@配管位置や管の種類が完成図通りかの確認がいる。いい加減な施工も
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二人の建築職の委員で、意見が真っ向からぶつかって、私に相談が有ったことも。１人で管理会者の傭兵になってしまったことも有りました。
獅子身中の虫は扱いにくい。毎年、信任投票で継続か辞任かできれば。マンションの規模により、適任者が複数選出できることもあります。
それがベストなんですが。

修繕委員会の委員の条件：業界を指導できる資質と倫理観が欲しいですね。その為には、専門職種の方で、その方の勤務先は工事のコ
ンサルタントや施工会社の候補に参加させないことが必要です。しなくてよい工事を見分け、見積もりの査定もできることが理想。ただし有
償で作業をしてもらう配慮も必要。

長期修繕委員会とは、大規模修繕工事を目前にしての委員会か、将来の修繕計画を立てる委員会か？によって多少違いますが。
どちらの委員会でしょうか？

たまに、資質の高い理事長にお会いする。われわれ専門家をうまく有料で活用するか、うまく利用するかして、難局を乗り越えている。
しかし、それもその理事長時代だけのこと、継続して、資質の高い理事長は続かない。管理会社のリベンジが始まる。
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善良で無知な所有者、疑問を感じるが動きたくない所有者、一生懸命学習するが的を得ない所有者、専門領域で論争する学者肌の世間
知らずな所有者　対　管理会社の利益供与を受ける傀儡の傭兵、牛のよだれのだらだら業務のフロント。勝てない構図をどう破るか？
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私は不思議でならない。なぜ、日本のマンションの多くはここまでいい加減な管理状態なのか？政治も行政も警察も民事不介入を決め込
んでいる。それを良いことに、欠陥工事、取りたいだけの管理費、無駄な日常修繕、談合に不良工事付きの大規模修繕工事。
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放ったからしのマンションでは、築３０年〜４０年ほどの間に、至る所で漏水が続出。それでもマンションは今も存在してはいるが。そのうち、
大々的に漏水するかしないが、調査できない。内視鏡を入れると管内を破壊するから。 後は出たとこ勝負しかない。
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完成図面と現地の実管を確認して初めて事実が分る。手抜きなんか無いと思っている善人は、マンション管理全体で利益収奪の犠牲者に
なるのが落ち。それすら認識していない役員や組合員が多すぎることは悲しい事実ですが。口先だけの役員ではマンションを守れない。
管理会社を信用しすぎてはいけない。

配管用炭素鋼管は、亜鉛メッキが水に溶けるために、最悪なのです。現在は使用していません。時代の変遷で、よりよい配管材料が考案
されるが、販売会社や施工会社がその材料を本当に使っているのか？。私は、専門家として、信用すべきでないと断言します。
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ビニル管が入っていても、１９９０年ぐらい以前の建物の場合、この管の欠点である、ねじ部が錆びる。以降は新たな防食継ぎ手が考案さ
れ、徐々に改善されている。ねじ部は至る所にあり、腐食すれば、漏水が発生。前記の配管用炭素鋼管の場合は、最悪です。
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給排水管には種類が多く、配管用炭素鋼管（黒管・白管・水道用亜鉛めっき鋼管）・・黒管は亜鉛メッキなし、白管は亜鉛メッキが４００グ
ラム／�u、水道用は亜鉛メッキが６００グラム／�u）と硬質塩化ビニルライニング鋼管（鋼管の中にビニル管が入っている）
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洗浄できない部屋が２０〜３０％というひどい維持管理状態のマンションも見受けるが、パイプ内のつまりが進行し、腐食状況の把握も十
分にできない。いい加減な管理をしているマンションでは、築３０年経過位から、漏水が出始める。なぜ、漏水が発生するのか？
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しかし、定期的な洗浄にしても、居住者の居宅調整管理が面倒なんで、適正な管理が行われていないように思います。洗浄できない部
屋の対する指導にしても、管理規約や区分所有法の「全体の利益を損なうべきでない」というスタンスで毅然と対応すべき。
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給排水管の話題を取り上げます。見えない設備は、これ以外にもエレベーターや立体式駐車場（機械式駐車場の地下部分）が有ります
が、後者の２件は信頼できるかどうかは別として、とりあえずは専門業者が点検整備を行っており、危機に瀕することは少ない。
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営業で心苦しいが、マンションは輪番制の役員では継続して守れない。守るには、業界と利害関係のない。広範囲の法律や技術に通じて
いる。業者との交渉力に長けている。倫理観と使命感が高い。こんな専門家の活用しかない。莫大な損失額に比べて委託費は些少。
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国や町は、政治家、行政、警察が守っていることになっている。マンションは誰が守るか。実質的には理事長等の一部役員と管理会社が
任。 理事長は一般的に輪番制の素人、玄人なら誘惑が懸念。管理会社は利益相反のため、表面上の業務しか期待できない。
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アフターサービス（売買契約書参照）を利用しないのはあまりに無知。本来は業者、管理会社、行政、政治が適正に実施されるように図る
べきだが、他力本願では確実に、マンション管理は危機に向かう。国は政治家が守る？がマンションを守れる者がいない。
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具体事例はその影響が甚大であり、HPの無料相談から問い合わせ可。法の援用方法によれば、瑕疵の内容いかんでは、２０年間、損害
賠償が可能。 ２年、５年、１０年等のアフターサービス点検もしていない現実は無知すぎる、マンション所有者が猛省すべき。
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元施工や維持管理不良に問題があれば、法的責任を考える。建築基準法と管理委託契約書、マンション管理適正化法や民法を援用して
の、瑕疵修補請求や損害賠償請求が必須。 一般論や下手な専門的な話の繰り返しは、時間単位以上に年月単位の徒労に終わる。
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給排水管、エレベーター、機械式駐車場の劣化診断は、管理組合目線の専門家によるべきで、 劣化状態の真実性、不適切な維持管理
の有無 等、本来判定すべき事を明確にする。 前後して実施する建築の劣化診断は元施工の手抜きや欠陥、管理会社の維持管理上の
問題を指摘できなければならない。

@mm5711リツィート有難うございます。適正な予算で、手抜きのない当たり前の維持管理や修繕ができるマンションになるべきですのに、
日本の商習慣、行政、政治の無能が、国民の財産を食いつぶしている。ならば自分たちで守るしか手がない。そこにやりがいが有ります。

下階の天井裏となると、専有部分か共用部分かの線引きが最重要。これは最高裁の判例をもとに、マンション管理規約の条文をチェックす
べき。必要に応じ規約改正しないと給排水管工事ができにくい。規約改正は他の条文と違い、勝手に管理規約を替えられない。
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劣化診断した後の優先順位を決める時に忘れてはならないのが、給排水管の劣化状態。これが適期に話題になりにくい。見えない部分で、
管理会社の不得意分野かつ居住者の生活に特別影響するためか？古いマンションなら、下階の住戸の天井裏配管もある。
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@MasahiGoo結果の見えるもので推測できるでしょう。管理組合だよりの発行や掲示物が増え、総会出席者が増加し、意見が活発化した。
支出が減少した。管理会社の業務内容が変わった（清掃、管理人対応）。関係業者を技術面で指導できれば良いのですが。大阪府付近な
らお願いします。.

劣化診断と合わせて、改修の必要な部位の見積もりができること。そして、施工の優先順位をきめ、それぞれの工種で落札予定額を設定。
この段階でより正確な不足額が判明するが、それでも２０〜３０％の誤差は避けられない。ここからが多様なノウハウが必要
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委託先は管理会社と利害関係がない、かつその系列会社とも同様の第３者で、設備や建築の技術に明るく、管理規約の違法性も指摘でき、
管理組合の同意形成の指導ができる専門家が必要。管理組合の立場のみで、元施工の欠陥工事を含んだ全般の劣化診断が必須。
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修繕積立金が不足。これでは大規模修繕工事ができないから、不足分をどう確保するか？管理会社から多様な意見が出ている。理事長は
途方に暮れて当事務所に連絡。まず�@本当に今、しなければならないのか？そのための劣化診断をする。委託先が重要。
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不足している根拠は５年前の長期修繕計画。それも独自の劣化診断もしていない状況で言いだしている。業界が作り出した１２〜１５年サイ
クルの定期性。民間ビルと比較してください。こんなことを許してはならない。計画的積立をしなかった責任は誰にあるのか。
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修繕積立金が２千４百万円不足と管理会社から言われた。根拠は１５年目の長期修繕計画。力説するのは、予防保全で修繕すれば安上
がり、不足している資金の調達法を説明しているが、大規模修繕工事の時期になって、いきなり資金が不足しているというのは。
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大規模修繕工事の修繕積立金が足らない�@最近の飛び込みの相談事例。当然のことですが、守秘義務の関係もあり、具体なことは避けま
す。築１５年の１００戸のマンション。定期的な（演技？）大規模修繕工事の費用が不足しているので、２年ほど遅れている。
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ＮＯ１２機械式駐車場のパレットの昇降用チェーンのフラットバーが錆びている。原因は屋外設置なのに、オイルアップかグリスアップ（表面に
塗布）しなければならないのに。利益誘導のため不作為なインチまがいの行為で、ユニット一式２００万×台数を交換
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ＮＯ１２バッテリーの劣化は年数ではない。充電しても、液比重が回復しないし、電圧が上がらない。これが基本。なのに単に汚れて、いかに
も悪そうな写真を提示し、消防設備一式を新替えさせようとする。バッテリー２〜３万として、設備一式なら１５０万とか
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ＮＯ１１○○法にこう書いているとか、予防保全なので、修繕しなければ、責任問題になるとか・・・巧みに誘導する。たとえばバッテリーが古
いから劣化している。だから消防設備一式全部新替えしましょう。本来なら３年目のバッテリーの液比重がポイント
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ＮＯ１０　管理会社が管理組合を平気で騙す・・・そんな過激なこと、何を言っているのかと思われる方は、貴方のお住まいのマンション管理
は健全でしょうか。是非確認してください。彼らは、専門外の方が分らない事項を、通常はこうだとか、○○法に書いている
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ＮＯ９管理会社はマンション管理委託契約書の内容変更など前例がないと言いかねないが、国土交通省のマンション標準管理委託契約書
に、管理会社が行う旨、記載されている。嘘を平気でつくか、その知識さえない担当者に騙されないこと。
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NO8 管理組合との直発注の点検整備であろうが、管理会社を通じての業務と同様に確認業務は行わなければならない。儲からないから
無視されるなら、マンション管理委託契約書に記載させればよい。契約は対等だから強気で言ってみること。
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NO7 要するに、区分所有者に見えない個所、専門分野で分り難い施設（区分所有者に限らず、点検作業員にも当てはまる）の場合、点検
しなくて異常なし。動けば、すべて異常なし。分らないから異常なし。こんないい加減な事例に遭遇することがしばしば。
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NO6　管理委託契約書に点検項目があっても、異常なしと記載があれば、一度現地をご覧ください。屋上部分の劣化、電気室や分電盤の
機器類の埃の堆積やクモの巣のはびこりも同。エレベーター機械室や機械式駐車場の場合も動けば異常なしも経験ずみ。
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@Viefontaine ２回目　そして、他にそれなりの劣化個所を探して、足場の要する全体の大規模修繕を勧める。勧めるのは管理会社。うま
くレールに乗せられて、談合や手抜き工事が、私の事務所に聞こえてくる。屋上点検は、管理委託契約書で義務づけされているはずだから、
本来なら　　次へ

@Viefontaine マンションの大規模修繕は１２〜１３年間隔ぐらいで行うことが一般的ですが、根拠は防水関係の保証期間が１０年から来て
いるようです。民間のビルで、そんな周期で修繕しているには私は知りません。いい加減な維持管理をしてきて、屋上防水が悪いとかの原因
で　次へ

マンション管理の改革物語�Iこの管理会社は大阪でなら大手で、北区に大きなビルを所有している。いい加減な人間はどこにでもいるが管理
会社も同じ。どうすれば優秀なフロントが来るか？それは簡単、管理組合が法的にも技術的にも、管理会社を凌駕すればよい。
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マンション管理の改革物語�H無関心ないい加減な管理組合だから、最悪のフロント（営業担当）が派遣される。約束は守らない。滞納は取り立
てないで、相手と癒着。修繕積立金も３０年間値上げなし。大規模修繕に無関心がよいのか、それとも異常な執着がいいのか
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マンション管理の改革物語�G財務状況が瀕死状態なのに、最近まで、ゴミ出しを有料の民間業者に委託、毎日２４時間ゴミ出し可能な状況だっ
た。便利さだけを追い、自分の住処はスラム化寸前。私の強い勧めで、市の回収に変更。年間１００万円の余剰資金発生。
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マンション管理の改革物語�Fスラム化寸前のこのマンションに光るものが一つ？それはゴミ置き場の清掃状況。水洗いで、ゴミ片一つ無い清
潔感あふれる美しさ。腐った管理会社に似つかわしくない管理員兼清掃作業員の方。管理会社は変更するが、この方の処遇は？
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マンション管理の改革物語�Eマンション保険の証券が行方不明？管理会社が預かったものを紛失。滞納も少なくない。元役員が２００万円
以上の滞納。管理会社が結託して督促していないらしい。こんな荒廃したマンションでも光るものが一つだけある。
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マンション管理の改革物語�D１階エレベーターホールから廊下にかけての床防水（塩ビシート）がめくれている。廊下の手すり壁は黒いカビ
で全面すだれ模様。廊下の目隠しガラス壁の金属部は腐食しすぎて部分欠損。修繕費を３０年間値上げなしだけの問題か？
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マンション管理の改革物語�Aその管理規約も３０年前のままとのこと。大規模修繕工事はしていないが悪い個所があれば、その都度対処
療法的な改修をしている。たとえば外壁タイルが剥落すれば、初めて打診診断し外壁の１／３程度だけ改修。予算がないとのこと。
http://www.eonet.ne.jp/~kinkikanri/index.html …

マンション管理改革物語�@まだ寒さが残る４月初旬、電話が鳴った。千里ニュータウンの一角のマンションの理事。その方の話では、築３
０年前後、１５０戸前後、大規模修繕工事１回もしていない。今の理事長は２０年程の長期政権。管理規約も無視されている。
http://www.eonet.ne.jp/~kinkikanri/index.html …

@xxGAHAxx 初めまして、マンション管理士の増本です。ゼネコンが挨拶に来るということで筆をとりました。巨額の費用を要する大規模
修繕の受注工作に留意願いたいと祈念し、当事務所のＨＰを紹介します。避け難い談合と施工品質低下にご留意下さい。
http://www.eonet.ne.jp/~kinkikanri/newpage110.html …

マンションの定期調査報告�Mマンションの所有者の多くは、３つの無償修理の権利を放棄している。建築基準法で３年に１回の定期調査
報告が今年。この機会に、何となく管理会社にこの調査を任すのではなく、千載一遇の無償修理の機会をつかむことが重要です。
http://www.eonet.ne.jp/~kinkikanri/newpage133.html#teiki …

マンションの定期調査報告�L前回の欠陥工事や不良工事を無償補修させるか損害賠償させる根拠は３つある。アフターサービス（売買契
約書による）、瑕疵担保（Ｈ１２年４月施行の住宅の品質確保法）、不法行為の損害賠償（民法で２０年）。
http://www.eonet.ne.jp/~kinkikanri/newpage133.html#teiki …

マンションの定期調査報告�K鉄筋腐食部はさすがに経年劣化と言わないが、腐食していると報告。管理会社はその部位を塗装しなけれ
ばとくる。表面の鉄筋が錆びるのは、ほとんどが欠陥工事です。建築基準法を学んだ人なら全員知っているが、皆さんはいかがですか
http://www.eonet.ne.jp/~kinkikanri/newpage133.html#teiki …

マンションの定期調査報告�J経年劣化と騙された事例○外壁タイルクラックで剥落・・・外壁のコンクリートは伸縮するが、その変化を吸
収するコンクリート部に設ける伸縮目地とタイルの伸縮目地がずれているから、タイル本体部が破断する。
http://www.eonet.ne.jp/~kinkikanri/newpage133.html#teiki …

マンションの定期調査報告�I多くのマンションでは、管理会社と利害関係のある業者や自らが、この調査を行っている。そうすれば、誰が
欠陥工事や不良工事による劣化をそのまま指摘できますか。経年劣化と言われる事例は何度も経験済みです。
http://www.eonet.ne.jp/~kinkikanri/newpage133.html#teiki …

マンションの定期調査報告�H独立系の管理会社と一心同体の業者が行う調査報告では、無償で直さす不良工事や欠陥工事を探せば、
自からが本命のもしくは仲良し業者の将来の施工分が減ることになる。この意味を理解できますか？
http://www.eonet.ne.jp/~kinkikanri/newpage133.html#teiki …

マンションの定期調査報告�G管理組合の立場に立って劣化診断を行うには、管理会社の紹介業者の定期調査報告では意味がない。
なぜなら、親会社がゼネコンか販売会社の場合が多く、また独立系の管理会社でも、一心同体の業者がいるものです。
http://www.eonet.ne.jp/~kinkikanri/newpage133.html#teiki …

マンションの定期調査報告�F劣化診断は何も大規模修繕工事の前にだけするものでない。３年おきの建築基準法１２条に基づく定期調査
の際に、軸足が管理組合に立った劣化診断を行い、欠陥工事や不良工事なら、無償修理と、違法性を証明し損害賠償請求ができる。
http://www.eonet.ne.jp/~kinkikanri/newpage133.html#teiki …

マンションの定期調査報告�Eどんな不具合？○壁面漏水：ほとんどは出口の修理だけだが，難しい侵入口を探すのが必須○タイル面の浮
き：５〜１０％なら許容できるが、それ以上なら要対応○タイル面のクラックが多い：裏のコンクリートの伸縮目地がずれている。
http://www.eonet.ne.jp/~kinkikanri/newpage133.html#teiki …

マンションの定期調査報告�D調査業務を何気なく管理会社に委託しているのが大半ですが、果たして管理組合の立場で、不具合を経年劣
化か欠陥工事または手抜き工事かの判断ができるか？期待できないでしょう。なぜなら親会社や同業者の利益を損なうことになる？
http://www.eonet.ne.jp/~kinkikanri/newpage133.html#teiki …

マンションの定期調査報告�Bどの専門家に業務を委託するか？ここが重要です。調査の最重要項目にコンクリートや鉄筋または鉄骨の劣
化調査がある。クラック・腐食・中性化・白亜現象・漏水・・・・・。この調査を行うには技術力以上に倫理観が重要。
http://www.eonet.ne.jp/~kinkikanri/newpage133.html#teiki …

マンションの定期調査報告�A建築基準法８条で、管理組合には良好な維持管理義務が課せられ、１２条で３年に１回の報告義務がある。
誰が調査してもいいわけでなく、建築士か特殊建築物調査資格者がその任に当たる。誰が管理組合のための調査をできるか。
http://www.eonet.ne.jp/~kinkikanri/newpage133.html#teiki …

マンションの定期調査報告�@今年は３年に１回の報告年。報告時期は４月１日から１２月２５日まで。敷地、構造、設備に関して、劣化状況、
安全性、避難性等を有資格者が調査する。履行しなければ建築基準法違反となります。しかし、調査委託先の選定に注意。
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マンションの定期調査報告を何気なく管理会社に委託しているのが大半ですが、果たして管理組合の立場で劣化状況を経年劣化か欠陥工
事または手抜き工事かの判断をしていたでしょうか？まず、期待できないと考えるべきでしょう。
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マンションの定期調査報告には大した技術力はいらない。より重要なのは、管理組合の立場で経年劣化か不良工事・欠陥工事かの判定が
できることである。詳細は浪速マンション管理士事務所のホームページの騙されない大規模修繕工事も参照してください。
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どの専門家にマンションの定期調査報告業務を委託するか？ここが重要です。調査の最重要項目にコンクリートや鉄筋または鉄骨の劣化調
査がある。クラック・腐食・中性化・白亜現象・漏水・・・・・。この調査を行うには技術力以上に倫理観が重要。
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今年は３年に１回のマンションの定期調査報告年。報告時期は４月１日から１２月２５日までです。敷地、構造、設備に関して、劣化状況、安全
性、避難性等を有資格者が調査する。履行しなければ建築基準法違反となります。
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大規模修繕工事の契約業者決定で疑惑。仲良しグループの施工会社。コンサルタントは管理会社。八尾のマンションで、手抜き工事。外壁塗
装工事で３回塗りが１回塗り。コンサルタント費用を５０万円返金する。馬鹿言え。全額が本来。マンション管理教本推奨。
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マンションはここまで不利益を被っているのに、理解していない役員たちが多い。管理会社にどんな仕打ちをされているのか、少し考えれば分
るのに。 あえて分ろうとしないのか。かけがえのないお金。マンション一生涯でどれだけ損をする？マンション管理教本参照
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