技術系マンション管理士のマンション管理に関するニュース

　　「マンション標準管理委託契約書」及び「マンション標準管理委託契約書コメント」は、マンションの管理をマンション管理業者に委託する際に、

　　管理組合とマンション管理業者との間で協議がととのった事項を記載した管理委託契約書を、マンションの管理の適正化に関する法律（平成

　　１２年法律第１４９号）第７３条に規定する「契約成立時の書面」として交付する場合の指針として作成したものであり、平成１５年４月に改訂さ

　　れたものです。

　
　　本年５月１日、管理組合財産の分別管理の方法を改正することを主な内容とする「マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の

　　一部を改正する省令」（平成２１年国土交通省令第３５号。以下「一部改正省令」という。）が公布されましたが、本省令改正と整合を図る必要が

　　あること、及び管理委託契約に関するトラブルの実態等を踏まえ、前回改訂時以降の全体的な見直しを行いましたので、その概要を公表いたし

　　ます。

　　マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部を改正する省令（平成２１年国土交通省令第３５号）が、本日、公布されまし
　　
　　た。

　　今回の改正では、マンションの管理業者が管理組合から委託を受けて行う出納業務において、一部の管理業者による横領事件等により管

　　理組合の財産が損なわれる事態が依然として生じていること等を受けて、管理組合財産の分別管理の方法等について所要の改正を行いま

　　した。

　　　主な改正事項は、以下のとおりです。

　　　　[1]　管理組合財産の分別管理の方法

　　　　[2]　保証契約の締結

　　　　[3]　印鑑等の管理の禁止

　　　　[4]　会計の収支状況に関する書面の交付等

　　　　[5]　業者標識の表記事項　　　　　　　　　　　　

　　今回の改正は、上記[5]など一部を除き、平成２２年５月１日に施行されます。改正後の管理組合財産の分別管理方法は、平成２２年５月１日

　　以　降に管理委託契約を締結するものから適用されることになります。

　　また、業者標識につきましては、本日施行されておりますが、経過措置として、同日以前に掲示されているものについては、平成２１年７月末

　　までは、改正後の標識とみなされることとなっております。それ以後は、従前の様式のままでの標識の使用は禁止されますので、平成２１年７
　　
　　月末までの間に、当該箇所を修正する等の措置を講じていただく必要があります。

１０、　稼げるマンション管理士への道　Ｑ太郎実践塾　　　

　　難関の国家資格を取得しても、実践には役に立たない。
　　これは、学生が社会人になった時に経験済みでしょう。
　　私も、以前はそうでしたが、押しかけ門下生で鍛えたれました。
　　今では、ＮＰＯのお金と管理組合情報の管理を任されています。
　　実践塾では、講師として１時間担当します。
　　実践力のコツは、不断の学習と生学（実践の場）です。
　　生学なくしては、マンション問題に立ち向かえないことは明確です。
　　日本のマンション管理における管理会社の業務内容や管理組合の運営状況
　　は、筆舌しがたい面があり、最悪の状況です。
　　業界よりの国土交通省も、さすがに近年は見かねて、新しい施策を講じたり、
　　また韓国の国家資格者の義務付けを含めた、マンション管理の視察に行った
　　りしています。
　　未来に、明かりが見え始めて来ている折に、遅れを取らないように頑張って下
　　さい。

９、「第16回マンション管理セミナー」開催（無料）
　　　　―管理組合財政基盤強化への提言―
　　
　　日時　
　　　　20１9年8月2日（日）午後1時～5時30分

　　場所　　
　　　　もと飛鳥人権文化センター大ホール
　　　大阪市東淀川区東中島３-14-32
　　　（阪急京都線「崇禅寺」駅すぐ）

8,マンション女性交流会発足
　　
　日　時
　　２０１９年４月２６日（日）

　場　所
　　大阪市東淀川区東中島
　　もと飛鳥人権文化センター

　テーマ
　　管理組合・理事会の活性化

7,日本マンション学会大阪大会開催

　日　時　
　　２０１９年４月１７日（金）～１９日（日）

　場所
　　大阪大学他

　テーマ
　　高齢化、賃貸化、リノベーション、超高層化、中古マンション外に係るシンポや研究会

　　日時　
　　　　２０１９年２月１５日（日）午後１時～５時

　　場所　　　
　　　　大阪東京海上日動火災ビルディング　２階大会議室
　　　　大阪市中央区城見２丁目５３号
　　　　（JR京橋駅南口より徒歩５分）

　　申込方法
　　　　来場ご希望の方は氏名・住所・マンション名・電話番号・ＦＡＸ番号・管理組合役職（区分所有者も可）
　　　　・参加人数を記載の上、ＦＡＸ・Ｅ-mailにてお申込み下さい。
　　　　先着１００名様に受講券送信いたします。
　　　　Mail：info@kinki-mankan.com
　　　　FAX：06-6242-2668

　　　　第１５回マンション管理セミナー開催のお知らせ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
５、民法（債権編）の大改正
　　
　○影響される事項

　　　・マンションの区分所有者の収める管理費や修繕積立金の滞納問題
　　
　　　・マンション建設時や大規模修繕の欠陥に対する瑕疵担保責任の適用期間

　○債権：時効統一へ　民法、１世紀ぶり大改正　３年か５年に

　　　法務省は、民法が定める債権の消滅時効を統一化する改正作業に着手した。原則の１０年を引き下げる一方で、短期消滅時効（１～５年）

　　　も廃止し、５年か３年に統一する方向で検討を進めている。消滅時効の統一化により、債権者、債務者双方の債権管理の労力削減を図る

　　　のが最大の狙いで、私法学会も同様の方向で提言している。早ければ１０年度の改正を目指しており、民法の債権分野は１世紀ぶりの大

　　　改正となる。

　　　現在の民法は債権について「１０年間行使しないときは消滅する」との原則を定めている。同時に、債権額が大きくないと想定されるケース

　　　について、事例を挙げて５、３、２、１年の短期消滅時効も設定。▽医師の診療報酬や工事請負代金の請求権は３年▽一般商店の販売代

　　　金や理髪店の散髪料は２年▽旅館、料理店、飲食店の宿泊料や飲食料は１年－－などとなっている。

　　　原則１０年の消滅時効については、「支払証明書を長期間保管しなければならず、債務者の負担が重い」として、期間の引き下げで債務者

　　　を守るべきだとの指摘があった。

　　　一方で、短期消滅時効についても、業者側から「請求期間が短すぎる」との意見が出ていた。こうした消滅時効の差が分かりづらいため、

　　　法務省や学会が消滅時効統一化に向けて検討を進めてきた。

　　　民法は１８９８年施行。０４年にカタカナ語からひらがなの口語体に現代語化されたが、財産に関係する分野は制定当初から変わっていない。

　　　法務省は学会の提言も踏まえ、法相の諮問機関・法制審議会に諮り、意見がまとまれば、時効を含めた債権分野の法改正に踏み切る方針　

　　　だ。

　　◇医師３年、飲食店１年…職業ごとの年限撤廃

　　今の民法が設定している短期消滅時効は、個別の額が小さく、領収証も存在しないようなケースについて速やかに弁償されることを前提に

　　職業ごとに年限を定めている。

　　例えば、飲食店の飲み代は１年、タクシー代も１年、塾の月謝やパートの賃金請求権は２年－－などだ。短期消滅時効が廃止されれば、経

　　営者はより詳細な帳簿管理が必要になり、手間がかかるものの、利用者の未払い金を今まで以上に長期間にわたって請求できるメリットが

　　ある。

　　これに対し、債務者側には、職業ごとの時効年限の格差がなくなることで支払期間が一本化され、明確になる利点がある。しかし長期の支払

　　い義務が生じることにもなり、例えば、ツケで飲食を続けた場合、支払額の把握を怠ると、一度に思わぬ額を請求されることも出てきそうだ。

　　一方、知人に貸した金や土地の取引代金などの一般債権は１０年から引き下げられ、いつまでも債権を放置できなくなる。弱者となる債務者

　　側の負担を減らすメリットもある。

　　さらに、民法の制定当時からは社会環境が多様化し、３年と定められた「医師の診療行為」にマッサージ師の施術が含まれるか、大病院での

　　高額化した高度医療はどう扱うか、といった議論も出ている。法務省などは統一化で、債権者や債務者が抱く「この債権の時効は何年だろう

　　か」という疑問や混乱を防ぐ効果を期待している。

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　　■ことば

　◇債権の消滅時効

　　債権とは、金銭を貸した側（債権者）が借りた側（債務者）に返済を求めるなど、一定の行為を特定の相手に請求できる権利。時間がたつほ

　　ど証明が困難になることなどから、一定期間行使しないと失われる。債権の請求権は原則として、権利行使が可能になった時を起算点に１０

　　年で消滅するが、取引の慣例上、短期間で決済される債権には個別に短期消滅時効を示している。時効進行中に債務者が一部弁済したり、

　　債権者が裁判を起こすなどすれば、時効は中断する。

４、マンション管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部を改正する省令案に関するパブリックコメントの募集につ

　　　いて

　　平成１３年８月１日に施行された「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」（平成１２年法律第１４９号）により、マンション管理業者

　　の登録制度の創設等、マンションの管理の適正化を推進する措置が講じられたところですが、マンション管理業者が管理組合から委託を受

　　けて行う出納業務において、一部のマンション管理業者の横領事件等により管理組合の財産が損なわれる事態が依然生じています。

　　これを受けて、同法施行規則に定める分別管理の手法等について、所要の改正を行う必要があります。
　
　　つきましては、下記要領のとおり、広く国民の皆様から、ご意見を募集いたします。

　　　　　マンション管理の適正化の推進に関する法律の改正　パブリックコメント

３、全国一斉マンション管理士相談日

　浪速マンション管理士事務所は大阪地区の難波会場で相談業務を担当しております。

　マンションを救いたいと祈念している方は遠慮なくお越しください。

　日時　平成３０年１０月５日

　その他詳細は　下記ＵＲＬを参照下さい　なお難波会場は大阪地下鉄御堂筋線　出口２４出口が最寄です。

２、住宅瑕疵担保履行法制定

　　　　住宅品確法とセットの住宅瑕疵担保履行法が平成２１年１０月１日に施行されています。

　　　　マンション、戸建て、分譲、賃貸の区別なく販売会社や請負会社が倒産しても瑕疵担保保障が確保できるように、保険等の加入を義

　　　　務付けるシステムです。

　　　　この時まで、購入を先延ばしにするのも安全策の一つです。

　　　　サイトの各所で説明しておりますように、住宅品確法の性能評定制度を上手に活用して、その上に同法による紛争処理機関や、今回の
　　
　　　　住宅瑕疵担保履行法の扱いを受ければ、かなりの安全保障ですね。

　　　　具体的なことは浪速マンション管理士事務所にご相談下さい。

　　　　「住宅瑕疵担保履行法」よくわかる新法解説ガイド（A4　表・裏表紙＋43ページ／PDF）

１、管理者管理方式による新しいマンションの管理方式
　
　　　総理大臣を投げ出した、福田さんがまだ官房長官時代に策定された計画ですが、紆余曲折しながらも現在継続審議中です。

　　　この計画はマンション管理会社の上部団体である、社団法人高層住宅管理業協会の希望に沿ったもののようです。

　　　マンション管理会社を管理組合の理事長（管理者）の選任しようと言う計画のものです。

　　　詳細はこのホームページの創設理念等を参照してください。
　　　　
　　　　国交省の「新マンション管理方式の検討書

　　　なお、令和に入って、管理会社が新築購入時から「理事会役員の負担が無くなる」という触れ込みで、当初より管理者となり
　　　利益相反（受注者の管理会社と発注者の管理組合が同一人）の問題点が取り沙汰されてき、国交省も新たな対策を考え出
　　　しつつある。　こんな事実は当初より分かり切った事であるが、有効な解決方法は見いだせないでしょう。
　　　予防保全、不要不急の修繕等について業界と正しい協議が出来る管理組合側の利益を守れる技術者が必須であるが、そん
　　　な者は殆どいないのが現実である。

参考になる専門機関

　　（財）マンション管理センター・大阪府マンション管理士会・南大阪マンション管理士会・豊中マンション管理士会・京都マンション管理士会・兵庫県マンション管理士会

　　・奈良県マンション管理士会・住宅金融支援機構（マンションすまい・る債）

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大規模修繕工事掲示板	大規模修繕委員会で審議	防水材搬入検査	屋上防水中間検査	防水シート接着剤検査
浮きタイル裏	塗材空き缶検査	検査で不良工事発見	監理者（私です）検査	大規模修繕工事竣工検査

○債権：時効統一へ 民法、１世紀ぶり大改正 ３年か５年に

◇医師３年、飲食店１年…職業ごとの年限撤廃

◇債権の消滅時効

　○債権：時効統一へ　民法、１世紀ぶり大改正　３年か５年に

　　◇医師３年、飲食店１年…職業ごとの年限撤廃

　◇債権の消滅時効