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| マンションを救う技術系マンション管理士のつぶやき（１年度１１月～２年度５月） ツイッターでこのホームページを紹介できる  |
５月６日
顧問語録
日本のマンションがどれだけ業界から不利益を被っているか？真面目に考えれば分ること。日本人の気質が災いしていることは否めない。
輪番制の理事長が問題。管理会社のフロントや委託業者の業務内容を研究すれば明白なんだが。
政治や行政は民事不介入。自己防御をお考えください。
5月6日
顧問語録
日本のマンション管理は、あまりにも業界の利益を擁護している現況がある。
具体に言えば、混乱するので控えますが、業界では、この考えに反対する意見はあまり聞かない。
管理組合の役員の資質が最重要。資質の高い方が継続的に理事長をするか、倫理観と資質の高い専門家の活用が必須。
5月6日
顧問語録
今回の地デジ問題の協議不調に限らず、他の組織や他の個人とのトラブル、管理組合の中でのいざこざ。多種多様なパターンがある。
40年間、大規模修繕していなく修繕積立金もなし、当然にマンション管理状況は最悪。
改革派と守旧派のトラブルをどう調整するか？お客に教えられます。
5月6日
顧問語録
地デジ対策で隣のマンションと１年を超える（足掛け３年で理事長３人目）協議不調。それは近隣への対策費用の分担。
技術系マンション管理士として、法律とデジタルとアナログの説明や、議論のもって行き方等を説明するのですが。
３年かかっても未だに未解決。今度は、抜本的な指導をしたが。
5月6日 士
走行４６０Ｋm。夜は２日ともアルコールのため早寝早起き（２～３時起き）。そして運転疲れ。３日目は最後の３～４時間ほどの間に３回も事故直前。
そのうち２度は妻が気付かなかったらどうなっていたか。これを機に、あまり無理なことはしない。アルコールは飲みますが・・。
皆さんも自己責任ですよ。
5月6日
この５月３日から５月５日にかけて北陸に行ってきました。
金沢～輪島～能登半島一周～東尋坊～永平寺（私は禅宗）～恐竜ランド？～福井市と現地のレンタカー。
ほとんどが１８歳以来で従来、妻から誘われても行かない。今回、彼女は声がはずんでいた。これからも、彼女の好きなところへ行こう。
5月2日
@mirumari1015 @m_k0905 浪速マンション管理士事務所の増本です。
管理会社の詐取に気づかれたら、策を講じて立ち向かわないと、利益収奪者に勝てません。
頑張り方を間違わないように、必要に応じて技術と法律に明るい、管理会社等に利害関係のない専門家の活用が大事です。
5月2日 マンションを救う技術系のマンション管理士
@mirumari1015 浪速マンション管理士事務所の増本岳です。ウイルスでは迷惑をおかけしました。
１月２９日の投稿で、ウイルスに感染していたようです。
半月ほど前に、網走方面の方のアドバイスで、ＰＣやＵＳＢ等すべてのデーターをチェックし、１００個前後を駆除済みです。
4月20日 マンションを救う技術系のマンション管理士
顧問語録
不具合個所を探したものの、無償修理の請求の仕方も大事。
できれば法的根拠（建築基準法や電気事業法ほか）もしくは工学的根拠（建築学会ほか）があれば最高ですが、一般の方には難しいのが難点。
請求先は管理会社ではなく、法的には販売会社。そこに文章で請求してください。交渉力も大事。
4月20日
顧問語録
アフターサービス点検は１・２５・１０年が一般的だが、この点検は、売買契約書での約束事で、不具合の個所の提示だけすれば、販売
会社は修理する義務があるが、瑕疵担保責任の追及（１０年間）は不具合個所の立証責任がある。
楽なアフターサービス期間に積極的に、共用部の点検を行うこと。
4月20日
顧問語録
管理会社の月次点検や年次点検の結果は信用しないほうが無難。
素人管理員さんと、販売会社やゼネコン系の管理会社の点検などどこまで信用できるでしょうか？ マンション管理組合の立場に立てる専門家の
活用が最重要。 業界と取引関係のある専門家はどこまでイチゲンの管理組合ために頑張れるか
4月20日
@bara852 リツィート有難うございます。 修繕委員会を立ち上げたとか。頑張ってください。特に業界にだまされないように。談合をさせない工夫と、
管理組合の立場で動ける監理者を探すことが重要です。最近、塗装工事で３回塗りを１回とか２回塗りをする業者と管理会社のコンビがありました。
4月7日
顧問語録
管理組合がまともに機能していないマンションがほとんどですが、本来、終の棲家のマンションを守るために、共用部である、屋上防水、
外壁・柱・梁のクラックや水の浸出や腐食状況を定期点検すべき。そうすれば、安全・安心・快適なマンションに変貌できる。管理組合のロボットで
は要反省。
4月7日
顧問語録
外壁やバルコニー裏に錆びが見える場合。これは最悪と知るべし。鉄筋が長手方向に腐食しているケースが多く、放置してはならない。
コンクリートへの埋設深さ（被りと言う）が浅いのが原因。
コンクリート片が落ちることも。しっかりと、理論武装して、販売会社に責任を追及すべき事案です。
4月7日
顧問語録
素人でもできる手抜き工事の点検方法 クラックは０．３ミリ以上は欠陥といえる。葉書の厚み（0.2ミリ）で分る。
雨水が侵入し、鉄筋を錆びさせると強度不足になる。これ以下のクラックでも水が出ておれば、侵入口以降の鉄筋が錆びることになるので、入口
に防水処理が不可欠。
4月1日 士
顧問語録
点検しても、業者への指摘の仕方や、交渉のやり方が盲点。修繕費が高くつく不具合や欠陥個所の交渉は、多くのマンション管理組合
が失敗している。販売会社ー施工会社ー管理会社の利益擁護護送船団にしてやられることが目立つ。
法律と技術と交渉力がなければ、トライアングルに勝てない。
4月1日
顧問語録
一番大事なアフターサービス点検は２年目が期限のもの。構造的に重要な個所や外回りはほとんど２年。アフターサービスとは、悪い個
所を指摘すればよいだけ。簡単な制度を利用しないのは、最大の罪と知るべし。
この２年点検で、安全・安心・快適な終の棲家の将来が実現できるか否かが決まる。
4月1日 マンションを救う技術系のマンション管理士
顧問語録
アフターサービス点検は１年目は管理会社から言ってくるが、２年目以降は回を重ねるごとに言ってこない。
縁の切れ目の１０年目は言ってこない。１年目でも専有部しか点検しない。大事なのは屋上、外壁、梁、柱等の構造部。バルコニー下も盲点だが。
こうしてマンションの劣化が始まる。
3月25日
junichi3667 マンションの多くは業界から不利益を被っています。建設時のゼネコンや販売時のデベロッパー、居住時の管理会社のトライアングルか
らです。現状の管理組合では法律と技術に通じた専門家の活用なしでは不利益は避けがたいのが現実。
3月24日 士
顧問語録
瑕疵とは一般購入者が見つけられなかった不具合状況をいい、広義には微々たる物から構造耐力上影響のあるもの
まである。 アフターサービス規準により、無償修理期間は不具合箇所により、通常１年・２年・５年・１０年とある。
3月24日 士
顧問語録
内覧会では皆さんの居宅（区分所有法や管理規約では専有部分といいます）だけしかチェックしないでしょうが、それ以外の
構造耐力上重要な共用部分（屋上、外壁、梁、柱・・・）のチェックも重要。専有部分は見てくれだけです。
3月24日 士
顧問語録
所有権移転前の前金を払うことがあるが、踏み倒されない保証はあるか？前金保証を取れば良い。といっても業者は「そん
な事言われたこともない」というでしょうが、うまく言って保証を採ること。
建設業界や不動産業界は浮き沈みあり。
3月24日
顧問語録
不良工事や欠陥工事を出来るだけ減らすために、購入時には性能評定機関と工事監理事務所のチェックをすれば、馴れ合
いかどうかが
分かり、施工品質を維持出来る傾向がある。
併せて販売会社や施工会社との資本系列も要調査。
3月24日
@ipitefield 大阪のマンション管理士の増本です。大規模修繕工事のコンサルタント選出次第で工事価格と施工品質が変わります。進捗過程に不信
があって、気付くのが遅れても最後の手段があります。談合高値の不良工事は回避して下さい。
3月11日
NHKのクローズアップ現代でも取り上げたマンションの保険（地震特約）の話。管理規約と区分所有法と建築基準法を理解しないと、適正な保険に加
入できない。 また、震災時に保険会社の被害調査に加えて、専門家の立会いで保険金が１０倍変わる事例あり。
3月11日
マンションの損害保険（地震特約）は管理規約と区分所有法と建築基準法を理解しないと、適正な保険に加入できない。また、震災時に保険会社の
被害調査に加えて、専門家の立会いで保険金が１０倍変わる事例あり。構造上主要な部分で規定の損傷とは何か？
3月11日 士
マンションの保険（地震特約）は管理規約と区分所有法と建築基準法を理解しないと、適正な保険に加入できない。また、震災時に保険会社の被害
調査に加えて、専門家の立会いで保険金が１０倍変わる事例あり。
3月4日
エレベーターのリニューアルへの有益情報。
国土交通省で、４００万円の補助金あり。リニューアルには建築基準法の既存不的確問題の解決が必須。
事前協議を怠れば、建築物や設備も改修義務ある場合あり。
元建築確認業務の専門家の無料相談を利用可。
3月4日
マンションのエレベーターのリニューアルへの有益情報。
国交省より４００万円の補助金あり。
リニューアルには建築基準法の既存不的確問題の解決が必須。技術と法律に明るくないと、建物が違法建築物になる場合がある。
3月4日
マンションのエレベーターのリニューアルへの有益情報。
４００万円の補助金あり。
リニューアルには建築基準法の既存不的確問題の解決が必須（現行法令に抵触していてもリニューアルしなければ許される）。
建築物や設備も改修義務ある場合あり、要協議。
3月4日 マンションを救う技術系のマンション管理士
@mimankan マンション管理士には、実務経験が大事。頑張ってください。
1月29日 マンションを救う技術系のマンション管理士
エレベーターの点検整備とリニューアル⑤
改修工事や新築工事での指摘事項はひとまずおいて、維持管理の話。ＦＭ契約やＰＯＧ契約の選択と設
置メーカー系の業者か独立系の業者かの選択肢がある。
判断には管理品質とお金と潜在技術の３点+良心の観点が必要。
1月29日
エレベーターの点検整備とリニューアル④
異例の某大手メーカーの工場検査を行った。結果は溶接箇所にクラックが多く全箇所手直し。
判断根拠は工学的検査によった。鋼材の強度不足も日本の規格外のものもあった。その他切りが無い。
何故こんなに多いか？
1月29日
エレベーターの点検整備とリニューアル③
３００～４００台関与した検査で、共通的に問題なのは強度に支障が危惧されるボルト関係と溶接関係の
状況が工学的に不良なのが多数。
非常時のインターホーンの音量不良も少なくない。
過積載警報不良も多い。
1月29日
エレベーターの点検整備とリニューアル②
官庁で設計や工事監理、検査を通じての結果。多様な不適正な不良箇所があった。
ただし、利用者に対する危害がすぐあるものは有りませんが、年月経過後とか非常時に問題が発生する原因の指摘は多種多様なのが現実。
1月29日
エレベーター点検整備とリニューアル①
分からない、見えない専門領域の維持管理やリニューアルは適正にされているか？
過去のマスコミによればほとんどのメーカーで不適正な事実が暴かれました。
ワイヤーの素線切れ、ブレーキの不良、鋼材の強度不良・・・
1月29日
エレベーターのリニューアル⑪
大幅な改修費の削減方法
ア、１社独占の元施工メーカーを取りやめ複数者の参加
イ、補助金の導入
ウ、建築基準法の既存不的確（改修しない間は設置以降の法改正に準拠しなくてよい）に対する建物全部の現行法対策の緩和調整
1月29日
エレベーターの維持管理とリニューアル⑩
機械式駐車場が駆動し注油すれば異常なし。パレット受けが腐食していても気がつかない。
チェーンにオイルも塗布しないで、腐食すれば交換。エレベーターも異音・異臭が無く動けば異常なし。
しかし前述のようにマスコミが暴露。ノーチェックの結果がこの始末
1月29日
エレベーターの維持管理とリニューアル⑨
エレベーターの維持管理に限らず、機械式駐車場、給排水設備や、建築物の維持管理でも共通して言えることは、基本技術を有し
ているかと良心がまともか。 屋上の貯水槽の水位計が狂い→水があふれ→屋上のルーフドレンの排水目皿が詰まる。屋上はプール状態。
1月29日
エレベーターの維持管理とリニューアル⑧
各メーカーの独自技術の昇降やドアーの開閉を制御する装置、戸開走行保護装置やブレーキ機構の隙
間を間接的に読み取る機構等の基本技術を理解できる独立系の点検整備業者がどれだけいるか。委託料は安ければ良いのか？
1月29日
エレベーターの維持管理とリニューアル⑦
維持管理はメーカー系の業者か独立系業者か？これは難しい。
点検整備状況で、大手でもマスコミで告発された事例が多発。
私の検査でもオイル漏れ、火災感知器不良、昇降時の異音、ワイヤー吊るシーブ（滑車）割れ・・・
1月29日
エレベーターの維持管理とリニューアル⑥
ＦＭ契約かＰＯＧ契約の選択は明確。めんどくさいことを避けるならＦＭ。
こまめに修繕工事の発注の手間をかるならＰＯＧ。私はＰＯＧを勧めます。安全面と経済効果を考えての結論です。
詳細はサイト参照か無料相談で。
1月29日
エレベーターの維持管理とリニューアル⑤
改修工事や新築工事での指摘事項はひとまずおいて、維持管理の話。ＦＭ契約やＰＯＧ契約の選択と設
置メーカー系の業者か独立系の業者かの選択肢がある。判断には管理品質とお金と潜在技術の３点+良心の観点が必要。
1月29日
エレベーターの維持管理とリニューアル④
異例の某大手メーカーの工場検査を行った。結果は溶接箇所にクラックが多く全箇所手直し。
判断根拠は工学的検査によった。鋼材の強度不足も日本の規格外のものもあった。その他切りが無い。何故こんなに多いか？
1月29日
エレベーターの維持管理とリニューアル③
３００～４００台関与した業務で、共通的に問題なのは強度に支障が危惧されるボルト関係と溶接関係の
状況が工学的に不良なのが多数。非常時のインターホーンの音量不良も少なくない。過積載警報不良も多い。
1月29日
エレベーターのリニューアルや維持管理②
官庁で設計や工事監理、検査を通じての結果。多様な不適正な不良箇所があった。
ただし、利用者に対する危害がすぐあるものは有りませんが、年月経過後とか非常時に問題が発生する原因の指摘は多種多様です。
1月29日
マンションのエレベーターリニューアル①
分からない、見えない専門領域の維持管理やリニューアルは適正にされているか？
過去のマスコミによればほとんどのメーカーで不適正な事実が暴かれました。
ワイヤーの素線切れ、ブレーキの不良、鋼材の強度不良・・・
1月22日
騙されない大規模修繕工事⑯
管理組合が主体で行うなら、まずアドバイザーを決める。どんな方がいいか？
絶対条件（ほとんど無視されているが）販売会社・施工会社・管理会社と利害関係がないこと。業界関係者は一見の管理組合より、何時も取引の
ある業界を重視。
1月22日
騙されない大規模修繕工事⑮
管理会社推薦の談合チームに対抗する業者を５社程いれば、競争性で工事費削減と施工品質アップは可能。
この手法ならマンション内でも揉めることはないでしょう。お困りの方はサイト参照して要連絡。
当事務所が施工監理した業者が主。
1月22日
騙されない大規模修繕工事⑭
管理会社をアドバイザーとして、トントン拍子に事が進んでしまって気づいたら業者募集段階。
多少の違いがあっても象徴的なパターン。窮鼠（素人）猫を噛む方式で最後の手段。
管理組合推薦で談合チームへの対抗馬を５社ほど提案しては。
1月22日 士
騙されないマンションの大規模修繕工事⑬
本来の公開募集をすれば、マンションの戸数にもよるが、１５～２０社は集まる。
管理会社の筋書きの台本どおりの３～５社とどう違う。談合のしようがない。これで、工事費は３０％以上は安くなる。
ペテン師はどう言い訳できる？
1月22日
騙されない大規模修繕工事⑫
ペテン師に勝つには、理事会で絶対的に正しいことを発言し、相手に反対させなく、中間派にも賛同を得る。
典型的なものに、工事業者募集は公開→マンション掲示板→管理会社推薦業者をさせない。アドバイザーを管理会社にしない。
1月22日
騙されない大規模修繕工事⑪
どうすれば、お金と、施工不良からマンションを守れるか、提案します。１、管理組合の味方をする居住者対策がいる。
彼らは人を騙す・たぶらかす・誘導する知識が豊富。それは何処から仕入れるのか。ペテン師に勝つ対策は次回。
1月14日
大規模修繕工事⑩
談合は独占禁止法に抵触する。いわゆる犯罪である。しかし、これがいえるのは公共工事だけ。
民間のマンションの大規模修繕では無実。管理会社等が単独で若しくは住民を手先に使って行う企てをどうして防げるか？
無償助言はＨＰで申し込み可
1月14日
大規模修繕工事⑨
改革派の理事長は秘話をCDにダビングし、臨時総会前に全戸に配った。流石に私もビックリしました。
絶大な効果があり、当然、悪の企ては否決。しかしその後、彼はマンションを売却し退去。
もう少し早く相談いただければ他の策もあったのだが。
1月9日
騙されない大規模修繕工事⑧
利益供与を受けた役員が多数派を占めれば、談合高値でも必要悪で承認される。
月10万という顧問料を取っている住民の建築士とロボット役員、思い余った正義派の理事長1人の苦肉の策。
談合は必要悪で仕方ない・・の会話を録音そして？
1月9日
大規模修繕工事における管理会社の役割、全ての管理会社が悪いわけではありません。
頼りない理事長や管理組合をレクチャーする理想的な業者や大規模修繕工事に関与しない業者もいる。
しかし、多くの管理会社は工事に直接か間接的に関わる。そこに素人集団が不利益を被る構造がある。それが悪と呼ぶ。
1月9日
騙されない大規模修繕工事⑧
形だけ新聞等に公募しても、巧妙な談合や出来レースは多い。それが日本のマンション管理の悪しき慣習。
管理会社の味方をする、何らかの利益供与を受けた住民が管理会社の入れ知恵で、必至で頑張る。善良な住民はどうすれば勝てるか。
1月9日
騙されない大規模修繕工事⑦
悪を放逐する手法は、マンション管理組合が違法行為による不利益を被る必要がない立場で、悪一派が反論できない最
も効果的な方法が必要。推薦業者→３０～５０％割高の談合→工事品質悪化→欠陥工事隠蔽。このシナリオだけは要拒否。
1月9日
騙されない大規模修繕工事⑥
違法の疑いが濃い管理理会社から不利益を被る必要はない。よって、コンサルタント業は契約解除。
今までの業務に係る委託費の支払いは0円から１００％の範囲で要検討（ノウハウ）。
一言アドバイス。
管理会社の味方をするロボット住民を巻き込んでの混乱をどう避けるかが課題。
1月9日
騙されない大規模修繕工事④
コンサルタントをする管理会社は、民法の委任の業務責任がある、善良な管理者の注意義務違反。
すなわち社会通念上の委任者の利益（適正な業務を行う）を守る義務がある。
非公開性で競争性のない談合を仕切るのは違法の疑い。
1月7日
騙されない大規模修繕工事④
管理会社の仕組んだ大規模修繕工事の談合高値ストーリー。
利益供与を受けて管理会社の傭兵と化した背任収賄者も反対できない方法をとればよい。
当事務所のデーターの100社を超える業者の中から、3社程を正義派の推薦業者にすれば出来レースは防げる。
1月7日
騙されない大規模修繕工事③
公開といいながらマンションの掲示板に掲示。次回の修繕委員会で業者決定する。
全てが管理会社のシナリオ通りだが、悪を停るには最も効果的な手段がいる。色々考えておられたが、策なし。
悪を排除できなく混乱を招く。どうする？秘術がある。信頼できる業者を3社も推薦すればよい。
1月7日
騙されない大規模修繕工事②
気づいたらここまで来てしまった。
管理会社がコンサルタント・販売会社は親会社・劣化診断は管理会社の工事部門・施工業者の公開募集で０社・掲示場所はマンション掲示板・
管理会社の推薦業者は５社。
1月7日
騙されない大規模修繕工事①
神戸の震災復興マンションも多くは工事時期を迎え始めている。二重ローンになってしまった。
が、業界はそんなところにも攻勢をかける。彼らからマンションを守る工夫を掲載しますので、騙されないように。
1月3日
思い返せば私もマンションを購入時は、友人と同じ無知な者。
マンション管理士を取得し実践を踏むことで、サイトに記載のような、本来なら筆舌しかねる現実が多くのマンションで存在することを体験できた。
一個人が時間をかけて勉強するでは勝てない事実あり。
1月3日
その旧友が重ねていわく。管理会社に払うお金は、マンションの購入時から決まった額だし、その後に管理会社が言ってくる値上げも、断るわけに
行かないものだ。理事会役員と管理会社がちゃんとしてくれている。との事。こんな事だから食い物にされるのです。
1月3日 マンションを救う技術系のマンション管理士
年賀の挨拶を控えさせていただきます。皆さん、今年も愛読の程よろしく。
さて、2日に酒を酌み交わした旧友いわく、マンションの管理業務は、ディベロッパーの関連の管理会社がすることが当然の決まりごとだと考えていた。
同様の感覚の方は少なくないのでは？
12月30日
改革派の理事長が中心になって管理会社の見直しを始めた。
管理会社の擁護派の方は、住み込みの年老いた管理人さんを守ると称して、自らの利権を守ろうとし、管理会社と共謀し、委任状工作で逆に理事
長を罷免してしまった。脇が甘い攻めでは勝てない事例。
12月28日
@insariマンション管理組合の総会の委任状の取り扱いについては、ツイッターでは書けないおぞましいことが散見されています。
表の形式論でない、企業戦略の裏行動を理解しなければ、間違った方向に行く場合も有り得ます。
それを学べたのは、汗と苦労の結果のノウハウです。書籍では禁句です。
12月27日
@chocolanut しっかりしていると実感できる理事会は数少ない例ですね。
出来れば、築１０年までなら、共用部の劣化状態の点検や瑕疵担保検査の実施。屋上防水層の点検を管理会社がしているか。
大規模修繕工事や管理費決定に競争原理が働いているか確認できれば、磐石のマンション管理です。
12月27日
費用を惜しんでかえって悪い印象の大手管理会社（私の経験・保険証書紛失で、変換請求しても無視、悪理事長と共犯で、理事長の親類の滞納
放置を画策、ゴミ収集は有料のみ、挙句にスラム化）を選んでしまった。理屈だけのしっかり理事長では無理なんです。
12月27日
当事務所は、当然に委託費を要求するが、それが気に食わないのか、理事長は直接管理会社にＴＥＬ。
まだ事情の知らない管理会社は何度かの接触の後、計３社のプレゼンで、費用の高い大手に破れた。
悪さをできない数少ない管理会社で苦難を乗り越えさそうとの計画が泡沫となった。新たな危機が始まるかも
12月27日
すがる思いのメールが届いた。管理会社の不適正な業務に加え、大規模修繕を控えて預金高が大きく不足している。
まずは管理費の見直しからと当事務所にＳＯＳ。
特攻策で、理事長を教育する小管理会社を連れ行く手はずの連絡をしたら理事長の失策が始まった
12月27日
マンションを安心・安全・快適な終の棲家にするには、管理組合役員だけでなく、一居住者も事実を直視し、不利益を排除しなければならない。
適正な管理費や修繕積立金で、不正のないマンション管理の実現を目指さなければ将来に大きな不安が残ることになる。
12月27日
マンション管理を適正化するための情報を集大成しました。書籍にかけない事項をまとめています。
12月27日
日本のマンション管理は業界から不利益を被るシステムになっている。政治も行政も民事不介入。
素人集団の管理組合でもマンション管理の適正化がかなうことを目的にしたツブヤキを集大成し、ホームページに集録しました。
建前抜きの本音や裏情報を満載。
12月24日
多くの管理組合では総会の出席者は少なく、議案は理事長への委任状で決まってしまう。
その委任状の存在や扱いが、マンション管理を危機に追いやる。委任状は民法で認められている代理行為。
しかし、そこに不法行為（無料相談で回答）があればどうなるか。
12月24日
マンション管理に取り組んでいるのは、改革派の方々と一部の役員。必至に取り組んでいるのは、業界から利益共用を受けている収賄者。
彼らのバックには参謀がいるが、改革派や一般の組合員には参謀がいない。まして総会議案の委任状対策があり。悪者の常勝。
12月24日
マンション管理を救う方法。理想は業界と利害関係のない専門家の活用で、理事会ごとに芽生える悪の企みを摘み取る。
大規模修繕工事の割高談合の阻止の特効薬は、改革派の方が３社ほどの業者を紹介して、談合を出来なくする。共用部の瑕疵担保検査の実行。
12月20日
敗れた改革派の敗因は？委任状対策、集会への呼び込み不足、利益供与を受けた組合員が多すぎ。ここから何が学べるか？
実態はおぞましい信じられない行動だらけ。筆舌を絶する。思い出したくもない。管理の危機に瀕している終末期の治療の参考にはなったが。
12月20日
大阪市内のこのマンションは、改革派の方の長年の努力が実って、最近やっと、理事会の過半数を抑えて、管理会社の変更を成し遂げた。
私たちマンション管理士が関与してから３年の歳月。しかし、他方で、管理会社擁護派に戦いを臨んだが敗れたのが３件。
12月20日
Ｘ氏とあったＡさんは何故、発言内容が管理会社よりになったか？Ｂさんいわく酒の一献交えての話だったらしい。
これは大阪市内のマンションの話。
傭兵の一派は理事会の過半数を抑え、理事長の回しもち。居住者の多くは、傭兵のほうが正義と勘違いしている。
12月20日
度が過ぎて管理会社の味方をする傭兵の排除か囲い込みを早い目にしなければ、アメーバーは増殖する。
改革派のＡさんが仲間のＢさんに、管理会社よりのＸ氏の話を聞きに行こうと誘われたがＢさんは断った。
翌日Ａさんと話しをしたＢさんは驚いたらしい。発言内容が管理会社非難から擁護に変わっていた。
12月18日
管理会社の傭兵の排除に戻すが、○○管理会社さん、管理費は高い分、ちゃんとしている。
安くしたら管理品質が落ちて責任取らねば。いろんな言い回しをする。競争性のない管理費や工事費は間違いであり背信行為ですらある。
競争後適正な業務をさせる方策がいる
12月18日
ある管理会社がコンサルタントなのに、大規模修繕で談合を画策、工事監理でも手抜きのし放題。
元施工業者や管理会社の手すりの数量や屋上の舗装面積の水増し。
こんな状態でも、それを指摘した元修繕委員は、現理事長から、マンションを混乱させないでと懇願。
12月18日
毎月高い共益費を払うマンション。そのマンションの管理業務を食いものにする管理会社がいたとしても、警察は民事不介入で手が出せない。
もとより、利益供与を受けて、彼らの傭兵となった者も同様。ではどうすれば良いか。子供の非行が芽生えた時と同じ。
12月18日
反対派を抑えて、利権を守るためには、裏切り者を作ればよい。戦国の時代と同じ。
裏切り者は誰にでも分かるが、彼らに直接的な批難をすることは、日本人の苦手とするところで、彼らは自らの利益を死守するために、顔色を変え、
口から泡を吹き必至な者も散見。
12月18日
居住者の怪しい挙動とは、管理会社の擁護をするための行動や発言です。
単に管理会社だけとの交渉なら発注者の立場で、比較的行いやすいが、もっともそれさえも出来ない管理組合では、怪しい挙動の居住者は必要
ない。 管理会社の既定路線どおりの収益を確保可能
12月18日
入居して３～４年位いから、修繕積立金の値上げを提案される。
無理に低く設定されていたので反対はそれほどないが、１０年近くなって、大規模修繕が視野に入る頃になると入居者に怪しい挙動が目立つ。
管理会社の変更や管理費削減問題の時期も同じ頃で同様。
12月13日
@a10405 @sakusakukenken 皆さん御存知のように、世の中の仕組みには裏と表があり、それで表面上うまくいっているように見える。
裏事情を公に暴露すれば、とんでもないことになる。ご理解ください。真摯に取り組めば自ずから分かることです。
私の自信云々の問題でありません。
12月12日
@sakusakukenken 談合高値、何故住民の一部は管理会社の味方をするのか？
金持ちの素人集団相手で企業戦士はこれ位の影響力は常識。これが現実です。
防衛しなければ、マンション管理の危機に繋がる。具体にはホームページの連絡手段で回答。
12月12日
@haruboo0 @sakusakukenken 談合高値の大規模修繕、一部の住民はなぜ管理会社の味方をするのか。何故？と思われる方。
これを排除しなければ、安心・安全・快適な終の棲家の実現は不可能。具体はメールで回答します。要連絡
12月11日
女房が呼んでいるので、「坂の上の雲」を見に行きます。続きを期待ください。
12月11日
騙されないマンション管理４。
大規模修繕のマンション内掲示と組合員の紹介で公開募集？
談合高値の大規模修繕、一部の住民はなぜ管理会社の味方をするのか？
独断専行私物化の理事長や理事会の横行、工事監理者と仲良しの施工業者に期待できる検査？
12月11日
騙されないマンション管理３、
駐車場使用料を管理費会計に歳入し、安い管理費と粉飾。
予定された修繕積立金の増額。無視された機械式駐車場の積立金。真面目にしているか？
エレベーターや機械式駐車場の整備点検。水槽は本当に清掃消毒しているか？
12月11日
騙されないマンション管理２、
通帳と印鑑の保管や毎月の書面による収支報告と原本確認・１年目以降のアフタサービスの未実施・１０年目の瑕疵
担保期限（アフターサービス）での検査の不実施と無連絡・構造上重要な共用部の検査は不実施・欠陥工事も経年劣化だ
12月11日
騙されないマンション管理１、
日本のマンションは、管理組合の主体性の有無に関わらず、管理会社や販売会社から大小の不利益を被っている。
購入時からのことを思い返してください。手抜き工事・無駄なマンション保険・競争性のない管理費・１社独占の日常修繕
12月10日
@ichigyo_only 複数年の任期を前提とし、規約による確認が必要ですが、不在組合員でも役員は可能です。
役員になったら、何時でも辞めれますが、管理組合に損害を与えたら、その損害を賠償しなければなりませんから困難です。民法の委任の適用。
12月10日
@nasan8 @office_liveplus 浪速マンション管理士事務所の増本です。管理組合に不利益をもたらす理事長を排除するには幾つかの方法があります。
全組合員の５分の１以上の賛同で、理事長罷免か対立理事長の選挙制度を要求できます。ただし、誹謗中傷と委任状対策が課題です。
12月7日
@kusa_bach 業界と利害がなく法律・技術に通じた専門家との顧問契約が必要かと思います。
業界から不利益を被る材料は、日常的に発生しますので、悪の芽は随時摘み取らねばなりません。
私は定年退職組で、趣味で活動しております。また相談下さい
12月7日
多くのマンションが業界の食い物。政治や行政は護ってくれない。役員のなり手が不足し、老朽化が加速している。
政府や国土交通省は管理者管理制度を考えている。管理会社が理事長になる公算が大。受発注者が同じになればどうなるか？
真剣にとらえるべきです。
12月7日
適正な修繕積立金で、競争原理の働く日常修繕や大規模修繕工事を施工するためには、技術が分かり、積算できる、業界と利害関係がない専門
家が、随時、目を光らせる必要がある。エレベーターや機械式駐車場の整備点検も指導でき、法律に通じていればなお良い。
12月5日
適正な工事費の積算による長期修繕計画により修繕積立金を適正にしていても、日常の修繕や中間期の大掛かりな修繕工事そして、大規模修繕
工事までも管理会社の主導で仕切られ、ボックラレたら予算不足で工事が出来ない恐れがある。一貫した競争原理が必要。
12月4日
長期修繕計画８回。
管理会社からいきなり臨時の修繕の話が持ち上がるか知れない。
それが適正な価格と妥当な内容なら良いが、そんな良心的な管理会社に当たればよいが。
企業の倫理観は見えない。そんな利益収奪行為を避けるには専門家の活用が必要と考える。
12月4日
長期修繕計画７回。
具体に言えば、本来の競争性の結果の工事価格は一概には言えないが、管理会社任せの通常の工事価格より３０％以上安い。
安い工事価格で長期修繕計画を作成した以上、大規模修繕工事までの間、専門家の活用で不要不急の支出を削減しなければならない。
当然のことだが出来るか？
12月3日
長期修繕計画６回。
マンション独自の適正な周期と工事額の査定は可能。しかし、大事なことは、管理組合の一貫した主体的な専門性の継続。
すなわちいつでも不要不急を排除したガラス張りの競争性の存在。管理会社に任せっぱなしでは、工事費の減額など夢の話。
12月3日
長期修繕計画５回。
管理組合が騒ぎ出すのは、修繕積立金の増額を提案された時。初めから購入しやすく金額を下げている場合が多い。
当然の結果です。
修繕積立金の根拠となる長期修繕計画は、もっともらしく見えるがマンションの独自性を反映していない。
12月3日
長期修繕計画の真実性４回。
前回で熱が入りすぎ脱線しました。ついでに今回も脱線します。
マンション管理は最初が肝心。しかし、気づいて効果的な活動をしている話は聞いたことがない。せいぜい総会で文句を言う程度。
それでは理事会を敵に回すことになる。
12月3日 マンションを救う技術系のマンション管理士
長期修繕計画の真実性３回。
マンション購入時は普通の方なら地理的条件・間取り・方位等は気にするが、契約条項・火災保険他損害保険・管理
規約や細則・管理費や修繕積立金（長期修繕計画）等はフリーパス。 本来は、ここで専門的なチェックが欠かせない。
11月27日
マンション・大規模修繕・長期修繕計画の真実性？２回。
１回目の業務は誰でも出来るが、今回からが難しい問題がある。
単価設定・数量設定・今後の修繕周期の設定に思惑が入る。管理会社希望単価（工事価格）と競争性のある適正単価（工事価格）の扱い。
11月27日
大規模修繕の長期修繕計画の真実性？１回
マンションへ出向き、設計図書や修繕記録を参照後、現場へ乗り込み劣化診断を行う。
築後年数に応じて強弱はあるものの、建築・排水設備・給水設備・エレベーター・機械式駐車場・電気設備・外構の劣化状況を確認する。
11月25日
騙されない大規模修繕工事３８回。
発注者が委託費を払うと検査機関の試験結果の信憑性が高まる。
工事が１ヶ月は遅れるので、違約金として１日あたり請負額の５／１００００で３００万円。
慰謝料として相当額を要求するよう指導している。法制裁は控えるつもり。
11月25日
騙されない大規模修繕工事３７回。
私の提案で、塗装工事対象エリアから○○箇所の塗装片を某研究機関で、特殊な方法で厚み計測か色判別で、
検査を行うことにした。詳細はお問い合わせください。費用は管理会社と施工業者もちだが、発注は管理会社にした。なぜか
11月25日
騙されない大規模修繕工事３６回。
何処をどう手抜きしたか分からない業者と監理者。業者は建設業法で不誠実な行為で営業停止にもっていけるし、
管理会社はマンション管理適正化法で処分対象に出来るが。日本のマンション管理の適正化につなげる端緒に出来るか？
11月25日
騙されない大規模修繕工事３６回。
管理会社の施工部門が請負をしたらどうなるか？考えてしまう。
第３者の検査を受ける方向の検討を行うことになった。途端に可及的速やかな手直し工事を始めだす始末。
３回塗り（設計）→２回（手抜き）→４回塗り（手直し法）
11月25日
騙されない大規模修繕工事３５回。
管理会社がコンサルタントをし、３社から選んだのが、常取引の業者。そして、工事監理者は管理会社。
塗装工事で鉄部や外壁部の３回塗りを１回しか塗っていないとか中塗りを省略して２回塗り。どう収拾させるか？
11月23日
業界からマンションを護る③
業界にくみしない、業界と利害関係のない、技術と法律と業界事情に明るい専門家の活用しかない。
組合員でも良いし、建築士と弁護士セットも良い、法律が管理の適正化を目して誕生させたマンション管理士でも良い。
11月23日
業界からマンションを護る②
利益を追求する管理会社と欠陥工事を経年劣や維持管理不良と偽る販売会社やそれを擁護するか逆らわれない建築
士たち。周りは不利益を被らせるプロばかり。不利益の悪の芽は日常の理事会から芽生える。芽生えさせないか摘み取るか。
11月22日
業界からマンションを護る必須事項①
利益追求が最大コンセプトの管理会社や販売会社から居住者は不利益を被ってはならない。
しかし、現状はほとんどのマンションで不利益だらけ。組織力のある営利企業のプロに、素人集団が勝てるわけがない。解決法は？
11月22日
騙されない大規模修繕工事３４回。
マンションの大規模修繕は１回目は建築だけ。
２回目で建築に早ければ台所や浴室等の雑配水管及び機械式駐車場が加わり、３回目からは建築＋エレベーター＋給水管となってくる。先行きに莫大なお金がいるからどうすればよいか？
11月21日
@grandpawhiteOSA マンションを助ける技術系のマンション管理士の増本です。
長期修繕計画の件でご相談がおありでしたら、ツイターでもメールでも電話でもご連絡ください。連絡方法は下記サイトを参照ください
11月20日
騙されない大規模修繕工事３３回。
瑕疵担保検査を業者に義務付ける。年数はＨＰの大規模修繕項目を参照。
手抜きをすれば、大体早い目に劣化状況が現れる。
塗装なら５年は地肌が見えないのに、２年程度で見えれば、手抜き工事で、その時に塗り回数を調べる。
11月20日
騙されない大規模修繕工事３２回。
③手抜き出来にくい工事監理方法をとる。
例えば塗装の場合・・空き缶のの数量管理と写真撮影部位の指定と下・中・上塗りのごとに近景と遠景の写真撮影。
当然立会い検査に足しげく通う必要あり。しかし全箇所は立会いできない。
11月20日
騙されない大規模修繕工事３２回。
手抜きの原因や部位が多様ならどうすればよいか。
①施工会社と利害のない監理者の選出（マンションの場合多くは出来ていない）
②指導監理者（馴れ合いの監理者や施工会社を管理組合の立場で指導する）・公共工事では採用例が多い
11月20日
騙されない大規模修繕工事３１回。
手抜き工事の原因や部位・方法は多種多様です。
公共工事の安かろう悪かろうの一般競争の低価格入札と違って、マンションの場合は、多くは高かろうの上、悪かろうが懸念される。
原因のほとんどは人間の資質や良心のなせるところです。
11月20日
騙されない大規模修繕工事３０回。
手抜き工事や施工不良をなくすのは簡単でない、業者の経営方針や下請けの体質そして勘違い・・・多様な理由や
原因がある。それを掻い潜って手抜き工事等をさせないためには、施工監理者の選択が重要。いい加減な奴もいます。
11月20日
騙されない大規模修繕工事２９回。
ただし条件がある。談合を仕切っている社から、談合斡旋もしくは依頼がある場合も考えられる。
毅然と断る業者を選択する必要がある。信頼できる業者を選ぶにはＨＰの「談合回避」を参照。
11月20日
騙されない大規模修繕工事２８回。
談合を防げれば工事費を３０％～５０％削減できる。
５０戸のマンションなら１５００万円～２５００万円の削減になる。
管理会社に頼るしかない場合でも、談合を避ける方法は、管理組合で３社程度の業者を推薦すれば可能。
11月19日
騙されない大規模修繕工事２７回。
どうすれば談合割高を防げるか。また施工不良を防ぎ方法は？本来なら業界と利害のない第三者の活用。
しかしそれを見抜くのは困難（現ＨＰ参照）。談合だけ避ける素人の方でも出来る特攻策はＨＰ（１１月１９日更新版）参照。
11月19日 士
騙されない大規模修繕工事２６回
神戸市のこのマンション。施工監理は大手管理会社の工事部門。施工会社は常連の某会社。
工事受注の順番表があるのか？馴れ合いの大規模修繕では、被害者は全居住者。管理会社や施工会社から利益を受けているロボットも含まれる。
11月16日
騙されない大規模修繕工事２５回。
管理組合がもう少し主体性があれば、管理会社や施工会社にここまでなめられないのに。
非公開の談合高値の工事価格で、手抜き工事。これは象徴的な事例と考えるべきでしょう。近日中にＳＯＳ発信者への善後策の支援に乗り出す。
11月16日
騙されない大規模修繕工事２４回。
遡って、どんな施工会社選定方法か。管理会社のアドバイザーで、管理会社の推薦業者はたったの３社。プ
レゼンが良かったということで希望工事価格が２番札の業者に決定。プレゼンの内容は記録なし。当然の出来レースと思われる。>
11月16日
騙されない大規模修繕工事２３回。
たまたま塗り回数不足を未然に見つけたから良いものを、見つけていなかったらどうなっていたか。
工事監理者は大手管理会社。手抜き業者は仲良しの常連企業。その下請け塗装業者の手抜き。施工会社選定はどんなやり方か?
11月16日
騙されない大規模修繕工事第２２回、
食い物にされかけたマンションからのＳＯＳ。
２００戸前後の１回目の大規模修繕で、素人でも分かる手抜きのし放題。塗装３回塗りを２回で済ませてしまった箇所がいたるところに発生。
手抜きや工事に慣れきってしまった業者。
11月14日
@grandpawhiteOSA技術系のマンション管理士の増本です。リツィート有難うございました。
11月14日
マンションの管理費削減・大阪市の某区の５００戸前後の管理費削減のプレゼンに参加して２３日経過しても結果連絡なし。
メンバーは３社＋当事務所。参加した管理会社にも連絡なし。プロのノウハウを盗んで、直取引で経費なくす様な非常識な事例が少なくない。
11月7日
マンションの消防対策（非常警報設備）なぜ、古くなると、暴風雨の時に誤動作して、非常ベルが鳴るのか。
いったん鳴ってしまうと、マンション全体の非常ベルが鳴り続けるシステムが多い。原因はパッキンの経年劣化や金属部の腐食の場合がある。
11月6日
マンションの防犯対策（非常警報設備）屋内消火栓ボックス（扉を開けると消防ホースが入っている）の上に設置している、非常警報設備（赤い円
錐のランプと押しボタンのついている）のメンテナンスの注意事項。
廊下に接しており、横殴りの風雨により誤作動をして、非常ベルが鳴る可能性あり。次に<BR>
11月5日
マンションの防災対策（２方向避難について）消防法により、火災時には異なる２方向避難ルートの確保が義務付けられている。
自宅の玄関と上下左右の隣戸を通じての２方向です。仕切り板やハッチ蓋付近に障害物を置くと、人命にかかわるだけでなく消防法違反。
11月3日
@trinitalovelove 「ともすけのパパはたいすけなのだ」リツィート有難うございました。臼木は１０数年前、家族４人で旅行した懐かしいところです。
武家屋敷に石像。昨日のようです。今後ともよろしくお願いします。
11月3日
季節違いの話、寝苦しい夜の知恵。クーラーいらず。窓は頭の風上１箇所だけ少しあける。後は全て閉める。そして換気扇を回す。
外から入る吸気は狭ければ、風速が反比例で増加。１m/sの風速で体温が１度下がる、５～６m/sもあれば頭付近が涼しい。
11月3日
換気方式には自然換気と機械換気。機械換気には１種・２種・３種の３種類。一般家庭は第３種換気。
排気を換気扇で、吸気は窓や換気口。多くの家庭で換気扇を回すが、吸気口が不足。結果換気扇がブウウンーかキーンという音。
換気不足で酸素不足。危険です。
11月3日
煙草の副流煙とは、フイルターを通らない煙です。すなわち、他人が吸う結果になる煙。含有成分は主流煙より多い。
タール２．１倍、ニコチン２．７倍、ナフタリン１６倍、カドミウム３．６倍、ヒ素はない、ＣＯ２．５倍、ホルムアルデヒド１５倍
11月3日 マンションを救う技術系のマンション管理士
喫煙者の数が減ってきたようです。また楽しめる場所も限定されている。マンションの蛍族（バルコニーで夜間喫煙）も気を使う。
自然換気で近隣の住戸へ。換気扇を回す機械式換気では、強制的に煙が吸い込まれる。タバコの副流煙の含有成分にはビックリした。
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| 技術系マンション管理士が建築士や建築工事施工管理技士とのコラボで管理組合の目線で大規模修繕工事を成功させる |
| 元公共工事の検査官であるマンション管理士（技術系）が建築士等の協力を得て複視監理を行い、管理組合のために談合高値で手抜きの大規模修繕を根絶させる。 |
 大規模修繕工事掲示板 |
 大規模修繕委員会で審議 |
 防水材搬入検査 |
 屋上防水中間検査 |
 防水シート接着剤検査 |
 浮きタイル裏 |
 塗材空き缶検査 |
 検査で不良工事発見 |
 監理者（私です）検査 |
 大規模修繕工事竣工検査 |
| マンション、大規模修繕、大規模改修工事、計画修繕、日常修繕、談合高値、手抜き、欠陥工事、長期修繕計画、修繕積立金、管理費削減、管理委託費削減、顧問業務 |
参考になる専門機関
（財）マンション管理センター・大阪府マンション管理士会・南大阪マンション管理士会・豊中マンション管理士会・京都マンション管理士会・兵庫県マンション管理士会
・奈良県マンション管理士会・住宅金融支援機構（マンションすまい・る債）
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参考になる専門機関
（財）マンション管理センター・大阪府マンション管理士会・南大阪マンション管理士会・豊中マンション管理士会・京都マンション管理士会・兵庫県マンション管理士会
・奈良県マンション管理士会・住宅金融支援機構（マンションすまい・る債）
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