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管理会社の変更（見直し）が必要ーマンション管理士による業務監査 ツイッターでつぶやけば世界中にツイートする
マンション所在地
大阪市内Ｔ区
マンション名
ｋマンション ５棟 約５００戸 築１３年前後
監査内容
業務監査（会計監査も含む）
監査対象
管理規約、マンション管理委託契約書、会計書類、総会・理事会関係書類、日常の修繕ならびに大規模修繕関連書類
マンション損害保険その他管理全般に係る書類
監査結果
総論
本マンションでは、長年に渡り、全般的に不適正な管理業務を執行されており、今後において、管理組合役員による管理下で
の是正後に、管理会社の変更（見直し）が必要です。
以下に、具体的な不適正業務内容とその対応を記載いたします。
１、管理規約が現行法に準拠していない（下記記載の標準管理規約は随時改定される。 ちなみに令和６年にも改定されている）
本マンションの管理規約は、建物の区分所有等に関する法律（平成１７年７月改正）第１８条１項ならびに国土交通省が全
国の標準的規範として策定した標準管理規約（平成１６年１月改正）第４７条２項に準拠していなく、従前のまま放置されて
いる。 全体的な未改正ですので、文面の関係で、特にマンション管理に影響の大きなものを特記いたします。
最低限、守るべき法律を、無視する不適正な業務ですので、管理会社の変更（見直し）は必要でしょう。
①大規模修繕の総会での決議要件を改正していない
１０年から１５年のサイクルで実施されるこの大規模修繕工事の、管理組合総会での決議要件が、特別多数決議（４分
の３以上）のままで、現行の普通決議（過半数）に改正されていない。
このことは、従来から大規模修繕工事の円滑執行を阻害する決議要件を改正することなく放置したままであることになり、
マンションの老朽化を促進させ、資産価値の低下、危険性の増大に繋がるものである。
２、マンション管理委託契約書に不備がある
（下記記載のマンション管理委託契約書はは随時改定される。 ちなみに令和６年にも改定されている）
○以下の報告をお読みいただき、この様な危険な管理会社の変更（見直し）をお勧めします。
①契約期間の記載がない
管理委託契約の重要な要素の契約期間が記載されていないということは、マンションの管理の適正化の推進に関する法律
（平成１２年施行）第７３条１項５号違反であり、実質面でも管理会社との長年の継続的契約を可能にする危険性がある。
特に、管理業務の不適正が顕著になっても、管理組合の思惑通り、管理会社の変更（見直し）ができなくなる事も考えられる。
円満な契約更新時に、自然体で契約期間を記載する手法をお勧めします。
②管理費や修繕積立金の預金通帳（保管口座）を管理人室で保管している
マンション管理委託契約では、これらの預金通帳は管理会社で保管することになっているが、実態はマンションの一室で保管さ
れており、セキュリティー上、極めて危険な状態といえる。
言語道断な管理会社です。基本欠如の管理会社を変更すべきでしょう。
③取引銀行発行の預金残高証明書が発行されていない。
早急に、管理組合役員が当該銀行に出向き、同証明書の発行を受けることを助言します。
以前、経営状態の悪い管理会社が、同証明書を偽造して、横領されてしまい、回収不能になった事件がありました。
（偽造方法は浪速マンション管理士事務所にお問い合わせください）
３、日常の維持管理（修繕、点検、清掃）に競争性がなく、割高になっている。
①エレベーターを除く、給排水設備、建築等に関する修繕、点検、清掃のほとんどが、１社独占か、管理会社との２社併存発注
形式であり、長年にわたり競争性がなく、割高でかつ業務（施工）品質の低下が予想される。
特に維持管理費用は３０％以上の割高は一般的な事例です。
２～３社による、透明性と競争性の導入をお勧めします。
４、臨時的な一部（屋根防水）の大規模修繕に透明性がなく、割高になっている
①管理会社の推薦業者のみの４社で、競争性を装っていますが、明らかに透明性がなく、また見積書の提出時期がバラバラな事を
勘案すれば、実質の競争性もなく、後だしジャンケン状態も有り、割高となっていると考えられる。
談合不可能な入札形式による工事価格と比較して、３０％～５０％の割高となっているでしょう。
また、管理会社の息のかかった業者であれば、新築時の欠陥工事の隠蔽や、管理会社や管理人へのバックマージンの存在も、事
例があり、当マンションが例外とはいえないでしょう。
②今後の全体的大規模修繕の実施への対応について
・経年劣化か欠陥工事かの選別できる診断業務の実施（販売会社系列業者では、全て経年劣化となるでしょう？）
・公募による業者募集（マスコミかインターネットで、透明性、競争性、客観性を高める）
・談合できない現場説明や入札方法を実施（浪速マンション管理士事務所のノウハウを口頭でお教えします）
・工事監理は、当然管理会社、販売会社、新築時のゼネコンと表面上、利害関係のない第三者機関に委託
・第三者機関の設計工事監理事務所にしても、マンション管理業界との利害関係を否定できなく、また彼らの資質が保証されない。
対策として、業界との利害関係がないと考えられる、実務執行能力の高い機関による、指導監理をお勧めします。
公共工事では一般的なやり方で、より信頼性の高い発注業務や、高度の施工品質を確保できます。
・文献や関係者はとかく屁理屈を言いますが、管理会社主導で大規模修繕工事をすれば管理組合の役員は楽ですが、ムッチャべら
ぼうな工事費になり、施工品質の低下や新築時の欠陥までも本工事での割高な施工となり、バックマージンや許しがたいことですが、
大規模修繕工事の円滑推進に寄与した一部住民への利益供与も、本人は明言しませんが、その言動を他人から見れば明確なこ
とですが・・・・・。 本マンションの事実は不明ですが、他で、多数の相談事例があることを付記しておきます。
５、マンション保険で無駄な契約がある
①共用部分における損害保険に次の改善面がある
・契約期間が単年度更新で２０％程の高値となっている
・保険金が時価方式となっており、被災時に不安がるため、新価（再調達価格）方式をお勧めします。
②日常の小修繕の一部に、マンション損害保険の保険金支払い対象があるが、保険代理店の管理会社は、請求すらしなく、事実を伏
せ、かつ高値の修繕工事を執行している。 時効部分は別として、遡っての保険金請求のお手伝いをさせていただきました。
管理組合の役員の不勉強につけ込まれた一例です。
任せられない、管理組合に不利益を被らせる悪者管理会社の変更（見直し）は必須です。
管理会社の変更（見直しで）財務強化 資質と倫理観の高いマンション管理士が、あらゆる手段を講じて、かけがえのない皆様のマンションを、利益追求組織 から守ります。 夢と希望と不安が錯綜しているマンションの購入時には、ほとんどの人が気づかなかった管理会社の１社独占と管理費 の額。 実は購入時に署名した重要事項の説明書等により全員による賛成を得たことにより、契約が成立した今の管理 会社と割高な管理費。 お金が不足すれば結果的に管理組合の運営悪化に繋がることもあります。 その時点で、購入相談でもお受けしていたら、場合によれば割高な管理費で、まともな管理業務をしない管理会社を避 ける事も不可能ではない。 管理会社の変更（見直し）を含む管理費の適正化の診断を行い、管理費削減分を大規模修繕工事の修繕積立金に 流用しませんか。 競争性のある管理会社の変更（見直し）に伴う付随効果で、緊張感から管理業務の質が向上し、ひいては管理組合の 運営も正常化。 |
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| 技術系マンション管理士が建築士や建築工事施工管理技士とのコラボで管理組合の目線で大規模修繕工事を成功させる |
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参考になる専門機関
（財）マンション管理センター・大阪府マンション管理士会・南大阪マンション管理士会・豊中マンション管理士会・京都マンション管理士会・兵庫県マンション管理士会
・奈良県マンション管理士会・住宅金融支援機構（マンションすまい・る債）
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