マンション・コートハウス・
テラスハウス・等の
共同住宅の事例の一部を
ここに掲載しております。
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

デザインマンション・デザイナーズマンション設計・大規模修繕・等々の考え方、事例に付いて。

私共は、京都伏見で建築設計事務所を開設している 『川添建築デザイン』 一級建築士事務所です。
その中で、デザインマンション・ デザイナーズマンション設計・大規模修繕をさせて頂きました事例や考えかたに付いての説明をさせて頂きます。

マンションを計画する場合は、大きく分けて世帯向けと単身者向け(ワンルームマンション)があり、世帯向けは殆どが分譲マンションで、単身者向け(ワンルームマンション) は殆どが賃貸マンションの計画となります。この理由は収益に関係します。
世帯向け分譲マンションの場合は、殆どが販売会社いわゆるデベロッパーにより土地の取得や開発計画が成され、その開発地にどれだけの物が計画出来るかで、販売価格と コストのせめぎあいで決まるケースが殆どで、最近ではデザイナーズマンションと銘打って差別化が計られております。

世帯向け賃貸マンションの場合は、殆どが郊外型で、敷地に余裕が有り、相続税対策などで土地の有効活用が目的の場合が殆どですし、収支が中々出ないのが現実ですが、 此れも条件次第です。

単身者向け分譲マンションの場合は、世帯向け分譲マンションと同様ですが、単純に購入客が少なく殆どがデベロッパーによりウィクリーマンション等しか需要が無いのが 現状です。

単身者向け賃貸マンションが多いのは、狭小地でも計画がしやすい事や、収益が出やすい事が挙げられますが、それだけ乱立をして古いマンションなどの空室率が高くなり 返済計画に支障を来たすケースが出て来ております。

世帯向けであれ単身者向けであれ、館内に施主住居やテナントを併設する場合、テナントの場合は収益が見込めますので問題は少ないと思いますが、施主住居の場合は面積を 占有し施工費もかさみ収益を圧迫しますが、他で家賃や返済の事を考えると一考の余地が有りますし、地域との摩擦は施主が住まう事により少なくなる傾向が有り、メリットが 有ります。

世帯向けであれ単身者向けであれ、計画当初は新築で綺麗なので、余程の事が無い限り入居率はほぼ100%だと思いますが、競合地域などは買い手市場で、如何に入居したいと 思って貰えるかの判断材料として、デザインの優劣が求められます。

計画の収益物件が出来上がり運用して利益が出て来ると所有者は安心して利益を浪費しがちですが、建物が10年15年と経過し定期的に大規模修繕の為の予算組みを怠ると、 入居率が落ちてきたり、突発的に出費がかさむ結果に慌てる事となります。
そんな方のお手伝いをさせて頂くのが、多くのマンション計画を経験しています私共『川添建築デザイン』 一級建築士事務所の仕事です。
しっかりとした資金計画でされる方もおられれば、極限の予算で何とか打開をと考えておられる方もおられます。殆どの方が銀行に相談されて居りますが、融資のみの相談に 留めて、色々な方法や知識をより分けて、熟慮して下さい。
その様な方へのアドバイスや相談にお答え致します。

過去にご縁が有りました地域は、京都をベースとして、京都府下、滋賀県、奈良県、大阪府、兵庫県、等々で、距離よりも移動に掛かる時間の方が優先し、最近では高速道路網の 整備等で環境も変わってきて、携わらせて頂ける地域も変化して来ました。
色々な夢や計画をお持ちの方は、本当に良い物が安く出来るの?。理想の物が出来るの?。収支は大丈夫なの?。等々・・・。分からない事が多く有ると思います。ご遠慮無く メールでぶつけてみて下さい。精一杯疑問点にお答え致します。無料ですのでお気軽にどうぞ。


■ 京町家風共同住宅 新築 木造2階建 伏見稲荷


 京都市伏見区の京阪電車伏見稲荷駅徒歩3分の処に、元は2戸一の借家だった所の半分が、暫くの間空き家になっており、 空き家部分の半分を撤去して更地にし、その部分に今回の京町家風共同住宅(1階1戸、2階1戸)を計画しました。
元々1軒分の敷地しか無く、間口を半分ずつで1階用と2階用の玄関を取るのがカツカツでしたが、どうにかギリギリ満足できる計画が出来ました。
 前面道路が2項道路(現況3m程)で駐車場も取れず、余り良い条件とは言い難いですが、現在は満室を確保出来ております。
内装は単身者用の広さしか有りませんが、そこそこのグレードが表現出来たと思います。
 計画当時は、コロナが蔓延しだし、ロシアのウクライナ侵攻が始まり、御多分に漏れずウッドショックが始まり、建材や労働価が高騰しだし、困惑の中で工事がスタートし、 何とか予定通りに竣工が出来ました。
 此れも関係各位様の御協力の賜物と感謝申し上げます。


■ 店舗併用単身者用マンション 新築 鉄骨造4階建 京田辺市


 京田辺市の新田辺駅前で、以前から所有されていた土地を、店舗に貸して居られた場所で、建替えて有効利用との思いで、 今回の計画を実行する事に至りました。
1階はテナントで量販店に貸し、2階から4階迄を共同住宅(単身者用)ですが、かなり広い目なので新婚さんでも住居可能な計画で実行しました。
竣工当時は1階のテナントが工事未着工(2021年内竣工予定)なので、テナントがオープンすれば、外観写真を再度アップするつもりです。
この場所は、駅前の商業地域なので、10階建てでも可能なのに、京田辺市の市条令により、色々な条件を決められ、建築基準法は問題無いのですが、市条令により厳しく 規制され、今回の計画が目一杯と成りました。


■ ファミリータイプマンション 新築 RC造3階建 京都市 ceira W


 京都市内の西方で、西大路通と葛野大路通りの中間点の南区で近くには京都を代表する有名企業が沢山 有る地域で、その分用途地域としては工業地域なのですが、住環境や商業施設も近くに有り、生活するには申し分もないのですが、今回の計画としましては単身者用では無く 家族向けの計画としました。
敷地形状が三角形状の変速形状で、地主様が今回の計画をする時、残置形状を四角形とし、以前から駐車場として活用されていて、出来る限り駐車スペースを狭めず、利用者に迷惑を掛けたく無いとの思いで、今回の計画地形状になったとの事です。
その分、変速地での計画で、配置計画で苦労をしましたが、構造体をRC造の壁式とし、各住戸の形状を一戸ずつ替えて行き、少しずつ変形させて、バルコニー側に変化をもたせ、見た目にもリズム感が出せたかなと思います。
長期に渡り入居率が落ちない様なデザインにしました事によりお陰様で、オープン以来満室入居が続いております。
各住戸の室内は、床はフローリング仕様で、壁天井はクロス貼りとしました。
RC造の壁式構造で音や振動の無いプライバシーが守られる快適空間が確保出来、特に3階部分は勾配天井としてロフトを確保し、入居者が快適に住まえる仕様にしました。


■ ファミリータイプマンション 新築 RC造5階建 京都市 Star☆Noel




既存の古い木造のアパートが3棟建っていた敷地で、3年前に近隣でマンションを1棟建てさせて頂いた実績で、今回の計画に携わらせて頂きました。
計画をお聞きした時点では、未だ入居者が2軒程居られましたが、建物の天井が一部落下していたり、至るところが腐食していたりで、住居している事もさることながら、近づくことも危険が有る為、 入居者だけでは無く近隣様にも安心して貰える様、建て替えを決断して頂きました。
計画では、京都市の開発非該当や、特定共同住宅の中高層建築物に該当し、規定の駐車台数や駐輪台数、管理人室やゴミ置き場の設置等を組込、近隣様に説明に伺った際も、快く対応して頂き、 流石 地主様が地元の方で、よそ者扱いでは無く、地域に根ざして居られるのを、実感致しました。
配置計画する際、東側の道路や川(西高瀬川)に面してバルコニーを設け、そちら側から採光する棟と、南側から採光する棟を、エキスパンションジョイントで合体させた、T型の計画と致しました。
東向けの住居は、少し小振りとして、単身者及びニューファミリー向けとし、最上階の5階部分にはロフトを設けたり、オープンキッチンとし、狭く感じない様使い勝手も考慮致しました。
南向けの方は、ファミリータイプで広さも間取りもゆったり目とし最上階の4階部分にはロフトを設けました。
色彩は、白色基調でまとめ、明るく暖かみとシャープさを兼ね備え、安らぎと安心感を与えました。
全体計画では、敷地の西側と南側半分は現状駐車場で、暫くは日当たりが良く、眺望も申し分有りません。
外観の仕様は出来るだけ汚れが目立たず、メンテナンスをしなくても良いモジュールタイル貼りとし、少し濃淡を付け変化させました。
マンションと言うと、収支計算を優先し、簡素なデザインにしてしまい、完成当初は100%の入居者で問題は無いのですが、10年・20年となる内に入居率が 落ちていき、メンテナンスの費用も捻出出来ず、スラム化して行くマンションを目にします。完成当時は全てが新品なので問題が見えませんが年月と共に以外に 差が出て来て、困っておられるマンションオーナーさんの話を聞くことが有ります。


■ ファミリータイプマンション 新築 RC造5階建 京都市 STAR☆WEST


 京都市内の西方で、西大路通と葛野大路通りの中間点の南区で近くには京都を代表する有名企業が沢山 有る地域で、 その分用途地域としては工業地域なのですが、住環境や商業施設も近くに有り、生活するには申し分もないのですが、今回の計画としましては単身者用では無く 家族向けの計画としました。
1階は半分を店舗用のテナントとし、残りをエントランスや駐輪場等とし、2階から5階までファミリーマンションとして、少し大きめの1室約60u RC造5階建てで計画し、外壁は4面共モジュール タイル貼りとし、前面のバルコニーは、Rを付けて変化を持たし、バルコニー自体の面積を大きく確保して居住者の使い勝手を向上し、シャープさと柔らかさのバランスさしたデザインとしました。
一方、本来の正面は交通量も多く利便性や安全性に配慮しサブ用途とし2階から上のデザインを考え、正面の1階部分にエントランスを設け、入居者が少しリッチな気分で出入り出来るような しつらえにし、 余裕を持たせた少し大きめのエントランスホールとして、当然オートロック仕様で、自転車やバイクを置くスペースを別に取り盗難防止や、表から見えない様美観にも配慮しました。
上記にも掲載しましたが、長期に渡り入居率が落ちない様なデザインにしました。
各住戸の室内は、床はフローリング仕様で、壁天井はクロス貼りとしました。
RC造ラーメン構造で音や振動の無いプライバシーが守られる快適空間が確保出来、特に5階部分は勾配天井としてロフトを確保し、入居者が快適に住まえる仕様にしました。


■ 住居付きマンション 新築 RC造5階建 京都市 リヴィェール・ミヤ




長年住み続けていた住居が古くなり本来なら、住居を建替えられる計画になるのですが、今まで廻りに庭が有り、少しの畑も有る 少し大きめの土地を所有されていたので、既存住宅を解体撤去し、資産運用の為のマンションと最上階に住居を設ける計画とし、資金の借り入の殆どを家賃収入から その返済にあて、返済額以上の収入(手残り金)を得ながら、住居部分は無料で手に入るし相続対策にもなる1席3丁の計画になりました。
今までは廻りに庭や畑が有り、平面的な生活が身に付いている為、高いところに住む事の生活の変化等の不安と、資産運用の為に犠牲の方が大きいのではと 危惧され ましたが、専用エレベータで5階に上がれ、エレベータホールに玄関ポーチが有るプランにし、プライバシーを確保し、高さの導線時間にも配慮しました。
住居スペースが、5階になり眺望が良くなり、日当たりや開放感を存分に取り入れ、ルーフバルコニーから、夏場の花火や大文字の送り火が見えるように配慮し、 又、前面の交通量の多い国道の騒音も、少しましになるよう防音サッシを取付けました。
庭が無くなる事への不安を5階に特殊素材(軽い土)でルーフバルコニー部分に、庭園を造り、和室からも見渡せる様に計画しております。
内装は、店舗感覚で料亭風の様な和室や、吹き抜けで天井が高いLDK、プライベートを重視した寝室個室、広い収納等の計画にしました。
色彩は、グレーの濃淡でまとめ、でも暖かみとシャープさを兼ね備え、安らぎと安心感を与えました。
全体計画では、敷地は南側に国道と面し西側に側道と面する変形した形態で、施工費が嵩みますが、建物をひねって、そのひねりをポイントにデザインしました。
外観の仕様は出来るだけ汚れが目立たず、メンテナンスをしなくても良いモジュールタイル貼りとし、ポイントに御影石調吹付けとしました。
マンションと言うと、収支計算を優先し、簡素なデザインにしてしまい、完成当初は100%の入居者で問題は無いのですが、10年・20年となる内に入居率が 落ちていき、メンテナンスの費用も捻出出来ず、スラム化して行くマンションを目にします。完成当時は全てが新品なので問題が見えませんが年月と共に以外に 差が出て来て、困っておられるマンションオーナーさんの話を聞くことが有ります。


■ マンション 新築 RC造3階建 京都市 Toshirent神殿


 京都市内の北 上京区のノートルダム女子校近くに位置する場所に、完成しました。
全て1ルームマンションですが、少し大きめの、1室25−30u RC造3階建てで計画し、外壁は4面共モジュールタイル貼りとし、前面のバルコニーは 上下に御影石調吹付け仕上げとし、全体にカーブを付けて変化を持たし、シャープさと柔らかさのバランスさしたデザインとしました。
一方、正面の1階部分にエントランスを設け、入居者が少しリッチな気分で出入り出来るようなしつらえにし、当然オートロック仕様で仕上げ奥の内部空間に、 自転車やバイクを置くスペースをを取り盗難防止や、表から見えない様美観にも配慮しました。
上記にも掲載しましたが、長期に渡り入居率が落ちない様なデザインにしました。
各住戸の室内は、床はフローリング仕様で、壁天井はクロス貼りとしました。
RC造ラーメン構造で音や振動の無いプライバシーが守られる快適空間が確保出来、入居者が快適に住まえる仕様にしました。

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