デザインマンション・デザイナーズマンション設計・大規模修繕・等々の考え方、事例に付いて。

私共は、京都伏見で建築設計事務所を開設している 『川添建築デザイン』 一級建築士事務所です。
その中で、デザインマンション・ デザイナーズマンション設計・大規模修繕をさせて頂きました事例や考えかたに付いての説明をさせて頂きます。

マンションを計画する場合は、大きく分けて世帯向けと単身者向け（ワンルームマンション）があり、世帯向けは殆どが分譲マンションで、単身者向け（ワンルームマンション） は殆どが賃貸マンションの計画となります。この理由は収益に関係します。
世帯向け分譲マンションの場合は、殆どが販売会社いわゆるデベロッパーにより土地の取得や開発計画が成され、その開発地にどれだけの物が計画出来るかで、販売価格と コストのせめぎあいで決まるケースが殆どで、最近ではデザイナーズマンションと銘打って差別化が計られております。

世帯向け賃貸マンションの場合は、殆どが郊外型で、敷地に余裕が有り、相続税対策などで土地の有効活用が目的の場合が殆どですし、収支が中々出ないのが現実ですが、 此れも条件次第です。

単身者向け分譲マンションの場合は、世帯向け分譲マンションと同様ですが、単純に購入客が少なく殆どがデベロッパーによりウィクリーマンション等しか需要が無いのが 現状です。

単身者向け賃貸マンションが多いのは、狭小地でも計画がしやすい事や、収益が出やすい事が挙げられますが、それだけ乱立をして古いマンションなどの空室率が高くなり 返済計画に支障を来たすケースが出て来ております。

世帯向けであれ単身者向けであれ、館内に施主住居やテナントを併設する場合、テナントの場合は収益が見込めますので問題は少ないと思いますが、施主住居の場合は面積を 占有し施工費もかさみ収益を圧迫しますが、他で家賃や返済の事を考えると一考の余地が有りますし、地域との摩擦は施主が住まう事により少なくなる傾向が有り、メリットが 有ります。

世帯向けであれ単身者向けであれ、計画当初は新築で綺麗なので、余程の事が無い限り入居率はほぼ１００％だと思いますが、競合地域などは買い手市場で、如何に入居したいと 思って貰えるかの判断材料として、デザインの優劣が求められます。

計画の収益物件が出来上がり運用して利益が出て来ると所有者は安心して利益を浪費しがちですが、建物が１０年１５年と経過し定期的に大規模修繕の為の予算組みを怠ると、 入居率が落ちてきたり、突発的に出費がかさむ結果に慌てる事となります。
そんな方のお手伝いをさせて頂くのが、多くのマンション計画を経験しています私共『川添建築デザイン』 一級建築士事務所の仕事です。
しっかりとした資金計画でされる方もおられれば、極限の予算で何とか打開をと考えておられる方もおられます。殆どの方が銀行に相談されて居りますが、融資のみの相談に 留めて、色々な方法や知識をより分けて、熟慮して下さい。
その様な方へのアドバイスや相談にお答え致します。

過去にご縁が有りました地域は、京都をベースとして、京都府下、滋賀県、奈良県、大阪府、兵庫県、等々で、距離よりも移動に掛かる時間の方が優先し、最近では高速道路網の 整備等で環境も変わってきて、携わらせて頂ける地域も変化して来ました。
色々な夢や計画をお持ちの方は、本当に良い物が安く出来るの？。理想の物が出来るの？。収支は大丈夫なの？。等々・・・。分からない事が多く有ると思います。ご遠慮無く メールでぶつけてみて下さい。精一杯疑問点にお答え致します。無料ですのでお気軽にどうぞ。

■　ファミリータイプマンション　新築　RC造５階建　京都市　Star☆Noel

既存の古い木造のアパートが３棟建っていた敷地で、３年前に近隣でマンションを１棟建てさせて頂いた実績で、今回の計画に携わらせて頂きました。
計画をお聞きした時点では、未だ入居者が２軒程居られましたが、建物の天井が一部落下していたり、至るところが腐食していたりで、住居している事もさることながら、近づくことも危険が有る為、 入居者だけでは無く近隣様にも安心して貰える様、建て替えを決断して頂きました。
計画では、京都市の開発非該当や、特定共同住宅の中高層建築物に該当し、規定の駐車台数や駐輪台数、管理人室やゴミ置き場の設置等を組込、近隣様に説明に伺った際も、快く対応して頂き、 流石　地主様が地元の方で、よそ者扱いでは無く、地域に根ざして居られるのを、実感致しました。
配置計画する際、東側の道路や川（西高瀬川）に面してバルコニーを設け、そちら側から採光する棟と、南側から採光する棟を、エキスパンションジョイントで合体させた、Ｔ型の計画と致しました。
東向けの住居は、少し小振りとして、単身者及びニューファミリー向けとし、最上階の５階部分にはロフトを設けたり、オープンキッチンとし、狭く感じない様使い勝手も考慮致しました。
南向けの方は、ファミリータイプで広さも間取りもゆったり目とし最上階の４階部分にはロフトを設けました。
色彩は、白色基調でまとめ、明るく暖かみとシャープさを兼ね備え、安らぎと安心感を与えました。
全体計画では、敷地の西側と南側半分は現状駐車場で、暫くは日当たりが良く、眺望も申し分有りません。
外観の仕様は出来るだけ汚れが目立たず、メンテナンスをしなくても良いモジュールタイル貼りとし、少し濃淡を付け変化させました。
マンションと言うと、収支計算を優先し、簡素なデザインにしてしまい、完成当初は１００％の入居者で問題は無いのですが、１０年・２０年となる内に入居率が 落ちていき、メンテナンスの費用も捻出出来ず、スラム化して行くマンションを目にします。完成当時は全てが新品なので問題が見えませんが年月と共に以外に 差が出て来て、困っておられるマンションオーナーさんの話を聞くことが有ります。

■　住居付きマンション　新築　RC造５階建　京都市　リヴィェール・ミヤ

長年住み続けていた住居が古くなり本来なら、住居を建替えられる計画になるのですが、今まで廻りに庭が有り、少しの畑も有る 少し大きめの土地を所有されていたので、既存住宅を解体撤去し、資産運用の為のマンションと最上階に住居を設ける計画とし、資金の借り入の殆どを家賃収入から その返済にあて、返済額以上の収入（手残り金）を得ながら、住居部分は無料で手に入るし相続対策にもなる１席３丁の計画になりました。
今までは廻りに庭や畑が有り、平面的な生活が身に付いている為、高いところに住む事の生活の変化等の不安と、資産運用の為に犠牲の方が大きいのではと　危惧され ましたが、専用エレベータで５階に上がれ、エレベータホールに玄関ポーチが有るプランにし、プライバシーを確保し、高さの導線時間にも配慮しました。
住居スペースが、５階になり眺望が良くなり、日当たりや開放感を存分に取り入れ、ルーフバルコニーから、夏場の花火や大文字の送り火が見えるように配慮し、 又、前面の交通量の多い国道の騒音も、少しましになるよう防音サッシを取付けました。
庭が無くなる事への不安を５階に特殊素材（軽い土）でルーフバルコニー部分に、庭園を造り、和室からも見渡せる様に計画しております。
内装は、店舗感覚で料亭風の様な和室や、吹き抜けで天井が高いLDK、プライベートを重視した寝室個室、広い収納等の計画にしました。
色彩は、グレーの濃淡でまとめ、でも暖かみとシャープさを兼ね備え、安らぎと安心感を与えました。
全体計画では、敷地は南側に国道と面し西側に側道と面する変形した形態で、施工費が嵩みますが、建物をひねって、そのひねりをポイントにデザインしました。
外観の仕様は出来るだけ汚れが目立たず、メンテナンスをしなくても良いモジュールタイル貼りとし、ポイントに御影石調吹付けとしました。
マンションと言うと、収支計算を優先し、簡素なデザインにしてしまい、完成当初は１００％の入居者で問題は無いのですが、１０年・２０年となる内に入居率が 落ちていき、メンテナンスの費用も捻出出来ず、スラム化して行くマンションを目にします。完成当時は全てが新品なので問題が見えませんが年月と共に以外に 差が出て来て、困っておられるマンションオーナーさんの話を聞くことが有ります。

■　マンション　新築　RC造３階建　京都市　Toshirent神殿

　京都市内の北　上京区のノートルダム女子校近くに位置する場所に、完成しました。
全て１ルームマンションですが、少し大きめの、１室２５−３０�u　RC造３階建てで計画し、外壁は４面共モジュールタイル貼りとし、前面のバルコニーは 上下に御影石調吹付け仕上げとし、全体にカーブを付けて変化を持たし、シャープさと柔らかさのバランスさしたデザインとしました。
一方、正面の１階部分にエントランスを設け、入居者が少しリッチな気分で出入り出来るようなしつらえにし、当然オートロック仕様で仕上げ奥の内部空間に、 自転車やバイクを置くスペースをを取り盗難防止や、表から見えない様美観にも配慮しました。
上記にも掲載しましたが、長期に渡り入居率が落ちない様なデザインにしました。
各住戸の室内は、床はフローリング仕様で、壁天井はクロス貼りとしました。
RC造ラーメン構造で音や振動の無いプライバシーが守られる快適空間が確保出来、入居者が快適に住まえる仕様にしました。