費用…土地地目変更登記

土地地目変更登記（費用の基本ベース＝35,000円）

地目とは、土地の用途を指すもの（こちらを参照ください）で、土地の用途を変更した結果、地目を変更する必要がある場合は登記を行う義務があります（不動産登記法第37条）。

よくあるケースとしては、山林を切り開いて宅地にする、市街地にある田や畑を宅地にする、宅地の建物を壊して駐車場（月極や100円パーキング）にする、あるいはその逆、といったところでしょうか。

この登記は土地の用途が変更されてから行う登記ですので、土地の用途が変更になった事実があってはじめて登記申請が可能になります。事前の地目変更はできません。

ですので、地目変更登記においての土地家屋調査士の業務は、

(1)土地の用途変更についての事実確認
(2)登記申請

の二つになります（例外がありますが後で述べます）。

(1)の事実確認は、現地にての状況確認、土地所有者へのヒアリング（土地の用途を何にするかについてなどの意思確認）を行います。

例えば、月極駐車場に使っていた土地に居住用建物を建てて住もうという場合、土地の地目は雑種地（駐車場など）から宅地に変更しなければなりません。
この場合は土地所有者が「土地を建物の敷地（すなわち宅地）として使用します」という意思を持っていることの確認と、現地が居住可能建物が建てられた状態になっていることを確認します。

なお、宅地への変更の場合は、必ずしも建物が建つまで地目変更ができないわけではありません。
電気・水道・ガスといったライフラインが引き込める状態になっているなど、一定の条件を満たしていれば建物が建っていなくても地目の変更が可能な場合があります。

これに(2)の登記申請を合わせた業務の場合、費用は基本ベースのみということになります（現地調査が複雑な場合は若干費用を追加させていただく場合があります）。

この他、費用が追加されるパターンが2つあります。

一つ目は、地目の変更に先立って行政的な認可や申請が必要である場合です。

よくある例が、農地（田、畑など）を宅地や雑種地に変える場合です。
この場合、農地法の規定によって都道府県知事もしくは農林水産大臣の許可を受けたり、農業委員会に届け出を行う必要があります。

このような申請に係る費用や、申請後に行政サイドとの協議を行う場合に係る費用が追加されることになります。

二つ目は、土地の一部を地目変更する場合です。
これは、最初の例のように土地全体の用途を月極駐車場から居住用建物の敷地に変更するのではなく、土地の一部だけを居住用建物の敷地とし、残りの部分は月極駐車場のまま使いたい、というような場合です。

土地の地目は一つの土地について一つに決めなければなりません。
一つの土地に地目の異なる部分ができた場合は、その土地を分けて、それぞれに地目を割り当てなければならないわけです。すなわち、必ず分筆の登記をしなければならないということです。
この場合、分筆に係る費用が追加されることになります。