和歌山県和歌山市の不動産屋　トラスト｜不動産取引Ｑ＆Ａ情報

Q１．セットバック

Q２．徒歩○分

Q３．建築（停止）条件付宅地

Q４．納戸（サービスルーム）

Q５．新築住宅

Ｑ６．「車庫」と「カースペース」の違い　

Ｑ７．テラスハウス　

Ｑ８．マンションの専有面積　

Ｑ９．不動産の媒介報酬額（仲介手数料）　

Ｑ１０．媒介契約の仕組み

Q1.　土地の広告で「セットバックを要す」という言葉を目にするのですが、セットバックて何のこと？

A.1.　セットバック

現況幅員が４ｍ未満の道に接している土地で、現況の道の中心線から２ｍ後退した位置が道路境界線とみなされるため、建築時には道の中心線から２ｍまで後退しなければならないということです。

ただし、道路の向こう側が、河川・線路・がけ地の場合は、向こうの境界線から一方的に４ｍまで後退しなければなりません。

たとえば幅員２ｍの道に面して、間口10ｍ奥行き１０ｍ(面積１００�u)の土地があるとします。

この場合、道の中心線から２ｍまでの後退ですから、1ｍの後退(セットバック)が必要となり、1ｍ×間口１０ｍで１０�uが道路とみなされます。

したがって建築時には、敷地面積は９０�uとみなされ、９０�uに対しての建ペイ率および容積率となります。

特に住宅金融公庫の申し込みに際しては、注意が必要です。

Q2.　不動産広告の駅まで徒歩○分は、いったい誰が測っているの？
子供と大人、あるいは人によって、かなりの差があると思うんだけど……。

A2.　徒歩所要時間の算出基準

「徒歩○分」表示は実際の道のりを地図上で測り、分速８０ｍで歩くと何分かかるかを計算して端数は切り上げたものです。

（計算例：８１０÷８０＝１０．１２５分→１１分）

なぜ１分８０ｍで計算されるかというと、大人が歩く標準的なスピードがこれにあたり、徒歩表示の基準となっています。

また、信号の待ち時間や坂道などによる歩く速さの変化などは全く考慮されていないので「徒歩○分」はあくまでも距離の目安であり、必ずしもすべての人に該当するわけではありません。

(社)近畿地区不動産公正取引協議会より

Q3.　「建築（停止）条件付宅地」ってどんな土地？

A3.　「建築（停止）条件付宅地」

「建築（停止）条件付宅地」というのは、土地の売買契約後３ヶ月以内に建築請負契約の締結を条件として土地を販売している宅地のことで、土地のみを販売されることはありません。

なかには建物のプラン例を大きく掲載するなどして新築の建売住宅のように見えるものもありますので注意してください。

契約は土地については売買契約、建物については建築請負契約と、２つの契約が必要となります。

また、広告には必ず、建築条件の説明を記載しなければなりません。

もし、建築条件の説明がなければその広告は違反です。

(社)近畿地区不動産公正取引協議会より

Q4.　納戸（サービスルーム）って一体なに？

A4.　採光量を満たしていないスペースは「納戸」表示が必要

いくら面積が広くても一定の採光量や換気のための窓、その他開口部の面積等を満たしていない限り、規約では「居室」として表示することはできません。

居室として表示できないスペースは「納戸」であることを明確に表示しなければなりませんから「サービスルーム」「αルーム」等の単独表示ではなく、必ず「納戸（サービスルーム）」というように併せて表示しなければいけないことになっています。

(社)近畿地区不動産公正取引協議会より

Q5.　建築後から何年目までを新築住宅といえるの？

A5.　「新築」の基準

「新築」という言葉は建物が建築後１年未満であって未使用である物件のみに使用することができます。

未使用であっても１年以上経過している物件は「新築」とはいえません。

(社)近畿地区不動産公正取引協議会より

Q.６　広告には「車庫付き」と表記されていたのですが、実際は車一台分のスペースで雨ざらしでした。
これって「車庫」っていえるの？

A６.　「車庫」を表示するには

「車庫」表示をするには屋根、壁、シャッターなど門扉がある建造物（しかも建ペイ率の枠内で建てられているもの）でなければいけません。

この広告の場合は「車庫」ではなく「カースペース」または「駐車スペース」と表示しなければならないでしょう。

（社）近畿地区不動産公正取引協議会より

Q７.　「テラスハウス・ビバリーヒルズ」という広告からオシャレな邸宅を想像していたのですが、現地に行ってみると、ただの連棟住宅でした……。

A７.　テラスハウスとは

「テラスハウス」とは、もともと低層式の連棟式住宅のことです。

だから、広告の紙面上には「連棟」であることを表示しなければならないことになっています。

また、ネーミングを含めて不動産広告において、実際のものより優良な物件であると誤解されるような表示をしている広告には注意が必要です。

（社）近畿地区不動産公正取引協議会より

Q８.　マンションのパンフレットに記載されている住居専有面積は、登記簿の面積より広いのですが、どちらが正しいのですか……？

A８.　壁芯面積と内法面積のちがい

マンション広告や図面集に記載されている専有面積は、壁の厚みの中心線で囲まれた面積を測る「壁芯面積」で表示されているので、壁の内側から面積を測る「内法面積」より広くなります。尚、登記簿には「内法面積」が記載されています。

これは、どちらが正しくてどちらが間違いという事ではなく、表示方法の違いによるものなのです。

したがって、パンフレットの面積には住居内に出っ張っている柱の面積も専有面積に含まれている事になるので、表示された面積でお部屋の利用用途を考えていると失敗しますのでご注意ください。

Ｑ９．不動産の媒介を依頼する時に、報酬額は売買代金総額の３％プラス６万円と聞きましたが、プラス６万円とは何の事でしょうか？。何か余分に支払っているような気がするのですが………。

Ａ９．不動産媒介報酬の限度額

不動産の媒介報酬は以下のように３段階に決められています。

２００万円以下の部分について ………………………………………５％以内

２００万円を超え４００万円までの部分について………………………４％以内

４００万円を超える部分について………………………………………３％以内

と、このように定められています。

例を取ってみてみましょう。

�@売買金額が２００万円の場合

　２００万円の５％で１０万円となります。

�A売買金額が３００万円の場合

　２００万円の５％の１０万円と、１００万円の４％の４万円を合計して１４万円となります。

�B売買金額が５００万円の場合

　２００万円の５％の１０万円と、２００万円の４％の８万円と、１００万円の３％の３万円を合計して２１万円となります。

�C売買金額が１,０００万円の場合

　２００万円の５％の１０万円と、２００万円の４％の８万円と、６００万円の３％の１８万円を合計して３６万円となります。

以上のことから、売買金額が４００万円を超える場合の簡易計算方法として

売買金額×３％＋６万円以内というように計算するのです。

６万円は余分に支払うという事ではありませんので、ご理解くださいますようお願いいたします。　

Ｑ１０．媒介契約の仕組みを教えて下さい　Ｎｅｗ

Ａ１０．媒介契約の種類と仕組み

※１．自己発見取引→依頼者（お客様）自身が買主（または交換の相手方）を見つけて取引をすること。

※２．一般媒介契約で指定流通機構に登録することを約定した場合は当該物件を登録する契約上の義務（債務）がある。

この表から見ると依頼者（お客様）は、一般媒介契約の方が複数の業者に依頼できて広く知らしめる事が出来るように思えますが、実際はその逆で専任媒介契約および専属専任媒介契約の方が広く宣伝することが出来ると思います。

というのも指定流通機構に登録する義務がありますので、登録するとその翌日には日報として流通機構に加盟している業者の事務所に物件概要が届く仕組みになっているからです。

ほとんどの不動産業者は、流通機構に加盟していますので、登録した翌日には市内の全業者に知れ渡ると言っても過言ではないくらいです。

依頼者も登録済証の交付で流通機構に登録されたことが確認でき、２週間（１週間）に１回以上の業務報告書で依頼業者の販売活動を確認することが出来ますので安心して任せておけるという事になります。

また依頼を受けた業者も、『お客様の大切な不動産を私がお預かりしている』という使命感で、販売活動により力が入るというものです。

というわけで、私は専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約がお勧めだと思います。