お客さま所有の不動産が売却できるまでの一般的な流れをご説明します。
不動産の売却を検討しているがどうしたらいいか?
そんなお悩みを少しでも解消できればと思いまとめてみました。
大切な不動産を売却することは購入することと同様不安が多いものです。
売却のためにかかる費用はどれくらい?
ローンの残債が残っているけど?
見学にこられたお客様への対応は?
売却後の税金は?
その他、疑問や不安がいっぱいですね。
まず信用のできる不動産業者に相談してみましょう。
しかし、この信用できる不動産業者を見つけるのが、また大変。
では、どういった不動産業者が信用できる業者なのかは、このガイドを最後までお読みください。
不動産を売却する際の諸費用(売渡費用・印紙代・仲介手数料)は目安として売却価格の3.5%〜4%
かかります。
この時諸費用をあまりにも安くご説明する不動産業者には気をつけてください。
「ウチは諸費用が他社さんよりも安いですよ」と言い、売却依頼をとる不動産業者もたくさんいます。
諸費用は少し高めに見積もっておく方がベスト。
売却予定物件の調査を行います。お客様から売却予定物件の内容・状況等をお聞かせいただきます。
不動産業者は公共機関(法務局・市役所・水道局等)で売却予定物件の調査を行います。
つぎに価格査定です。何はともあれ、「いくらで売れるか?」です。
不動産物件の査定を行う場合、過去における近隣の成約事例や、現在の販売
事例を基に査定するのが一般的です。
誤解している方が多いのですが、
新聞などで発表される路線価格や固定
資産税評価額は、「売れる価格」とは全く別物で一つの目安にはなりま
すが、現実とかけはなれていてあまり参考にしかなりません。
何故なら、路線価格や固定資産税評価額は、ロケーションや日当たりなどの環境面の要素や、建物の外観や
内装、修繕履歴などの実際に購入する人が、最も気にする現在の状況を考慮していない机上の数字だからです。
不動産売却に関するノウハウ本の多くには
「最も信頼できそうな不動産業者に依頼しましょう」とは書いて
ありますが、「最も高く査定してくれた不動産業者に依頼しましょう」とは書いていません。
どうしてでしょうか? ??
査定価格だけで、不動産業者を判断すると失敗する可能性が高いのです。
では、最も高く査定してくれた業者は、どういった理由で他社よりも高く査定できたのでしょう?
査定を終え仲介業者も決まったなら、いよいよ売出し価格の決定です。
売却予定物件の現在の相場・過去の販売事例・今後の見通し等をお客様とよく相談の上、販売価格を決定
していきます。
人気のある小学校区の希少物件(南向きの家)などは、時期によって、相場よりも高く売れることが本当に
あります。
反対に、人気のない地域の物件は、いくら価格が低くてもなかなか売れないことも…。
自分が所有している物件の特性を冷静に分析して下さい。
少しでも早く、高く売りたいのが売主様の本音だと思います。
しかしながら、スピードと価格の2つを満たすのは簡単ではありません。
売出し価格によって、売れるタイミングも変わります。
安く売出せば早く売れ、高く売出せば時間がかかることが多いです。
「スピード重視」なのか「価格重視」なのかを、依頼する仲介業者とよく相談して下さい。
最終的な価格が決定するまでに5種類の価格があります。参考にして下さい。
販売価格・時期・条件等にご納得いただけましたら、売主様と仲介業者で媒介契約の締結です。
「不動産の売却を依頼する」という内容の契約で、売主様と仲介業者の約束事を文書にしたものです。
媒介契約は3種類あります
媒介契約締結後は速やかに宅地建物取引業間のコンピュータネットワーク(レインズ)に情報登録します。
同時に広告・インターネット等に広く情報を公開し、購入者の探索をいたします。
売却成功のための7か条
不動産業者との付き合い方
心地よい情報を持ってくる不動産業者が、良い不動産業者とは限りません。
聞きたくない情報を持ってくる不動産業者が、悪い不動産業者とも限りません。
現代は情報化社会です。
不動産を探している人も必死になって情報を集めています。
お客様が所有している不動産だけが、他よりも高く売れることなんて考えにくいですよね?
「良薬は口に苦し」と昔の人は言いました。
冷静になって考えれば分かるはずです。
売出して半年、一年と売れない物件が実際にあります。
無責任な不動産業者に振り回された結果であることも多いんです。
甘い話には気をつけて下さい。
不動産売却を成功させるには、信頼できる不動産業者を見つけることがかんじん。
その理由が分かって頂けたと思います。
購入希望者から購入の希望の申込があれば、購入希望者様の購入希望・
条件等と売却予定者様との条件調整を行います。
売買金額・代金の支払い方法・物件取引時期等を売主様・買主様双方の
希望をすり合わせながら契約内容を決めます。
購入予定者様と売却予定者様間のお互いの条件にご納得いただけましたら
売買契約を行います。
売買契約時には買主様から売主様に手付金が支払われます。
いよいよクライマックスです。
売主様・買主様・司法書士・不動産業者立合いのもと残代金の授受、所有権
移転そして物件の引渡しを行います。
買主様の決済準備(融資利用の場合は融資実行日の確定)ができましたら、
売主様の手続きとしては以下のようなものがあります。
●売主様の住宅ローンの完済手続き
住宅ローンが残っている場合、住宅ローンを一括返済するという手続きです。
現在返済中の金融機関に一括返済のための連絡等(必要に応じ不動産業者がアドバイスします)をしていただきます。
●残代金の受け取り・登記手続と鍵の引渡し
買主様から残代金や諸費用を受け取り、買主様名義に登記を移転する手続きです。
残代金は高額なため、銀行振込や預金小切手で受け取ることが一般的です。そのため、決済は銀行などの
金融機関で行われることが多いです。
<決済日当日の流れ>
●必要書類の確認
司法書士の立会のもと、登記移転に必要な書類を確認します。
●登記手続
司法書士が用意した登記の移転の書面に、売主様・買主様双方が署名・押印します。また、上記の必要書類を
司法書士に渡します。
司法書士は取引完了を確認した上で、移転登記の手続きを行います。
●残代金・各種清算金の受け取り
ご契約書に記載された残代金と、日割計算された固定資産税や管理費等(マンションの場合)を受け取り、
領収書を買主様に渡します。
●鍵の引渡し
玄関や勝手口、物置、郵便受けなどの鍵をすべて買主様に引き渡します。
●仲介手数料の支払い
取引の完了をご確認いただき、不動産会社に仲介手数料の残金を支払います。
<用意するもの>
登記済証(権利証)
実印
印鑑証明書(発行から3ヶ月以内のもの)
身分証明
物件の鍵一式
固定資産税納付書
お取引の完了です。・・・おめでとうございます。