◆関西不動産販売
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◆西日本不動産センター
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◆福屋工務店
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住宅購入でお世話になりました♪
資金調達方法にはいろいろと裏技があるようです・・・・
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◆日経ネット・住宅サーチ
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◆HOMENAVI
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社）不動産流通経営協会運営の日本最大物件情報数を誇る
インターネット不動産情報提供サービス。
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◆住宅金融公庫
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◆ISIZE住宅情報 - 関西
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新築マンション・一戸建てから賃貸物件まで情報満載。ハウスメーカー検索や家を売りたい人向けの不動産会社紹介サービス，リフォーム会社＆実例紹介もあります。
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●住宅ローンについて
住宅を購入する際に避けて通れないものとして資金計画があります。
そこで、住宅ローンについて基本的な事を書いてみました。
はじめてマイホームを購入する方も買い換えの方も参考にしてください。
わたくし管理人もマイホーム購入時にはかなり勉強しました
購入後に後悔しないよう知識を身に付けておきましょう！
資金計画の基礎を知っておこう！
住宅購入の第１ステップは、いくらまでの住宅なら無理なく購入することができるかを
正確に把握すること、つまり資金計画を立てることです。
それには年収の変化や子供の教育費など
将来のライフステージの変化を見通した長期的な計画性が必腰となります。
失敗のない資金計画のために次の４点をしっかりと押さえておきましょう。
①物件価格の２割以上の頭金を用意する
一般的に、住宅を購入する際には
購入価格の２割以上の頭金が必要といわれています。
それは、金融機関の住宅ローンの多くが
購入価格の８割程度を融資限度額としているからです。
頭金が少ないと借り入れ額が増え、返済額が多くなります。
購入後の生活のゆとりを考えると
やはり購入価格の２割程度を頭金の目安とするべきでしょう。
②頭金の他に諸費用が必要なことをお忘れなく
住宅の購入に際しては,購入代金の他に税金や各種保険料、手数料
引っ越し費用などが必要となります。
これらの諸費用の金額はケースによって異なりますが、新築分譲住宅で
物件価格の３～５％程度、中占住宅で物件価格の５～１０％程度が目安と
されています。またその他、カーテンや家具の購入代、さらに中古物件の場合
リフォーム代が必要となるケースも少なくありません。
頭金以外にこういった諸費用も現金で用意しなければならないことを
頭に入れておきましょう
③年間返済額は年収の２５％以内に抑えること
住宅ローンを利用する際は、「いくらまで借りられるか」ではなく
「いくらまでなら無理なく返せるか」を基本に考えることが大切です。
各金融機関では、物件の担保評価と利用者の年収に占める年間返済額の割合
から融資額の限度を決めています。
年収に占める年間返済額の割合は年収が多いほど高く設定されており
４０％までというケースもあります。
ただ一般的には、公的融資、民間ローンなどすべての年間返済額の合計
を年収の２５％以内に抑えるようにするのが適当とされています。
④金利の低い公的融資から優先的に利用すること
借り入れ額が多く返済期間が長い住宅ローンの場合
わずかな金利の差が返済額に大きく影響してきます。
従って、融資条件が合う限り
金利の低い公的融資から優先的に検討していくのが賢明な方法といえるでしよう。
●住宅ローン金利の仕組みって！？
住宅ローンを選ぶ時のポイントは金利ですよね！
住宅ローン金利にも色々なタイプがあって
安易に金利が低いだけで選択すると失敗するかもしれません！
まずは住宅ローン金利の基本的な仕組みを理解しておきましょう。
①定期的に金利が見直しされる、金利変動型タイプ
借り入れ後、定期的に金利が見直されるタイプが変動金利です。
多くの民間ローンで変動金利を扱ってます。
金利や返済額の見直しルールは金融機関によって異なりますが
一般的に市場の金利を基準に半年ごとに金利を見直し
返済額は５年ごとに見直すケースがほとんどです。
つまり、借りてから５年間は返済する額が変わりません。
適用金利が変わる事で返済額に対する元本と金利返済比率が変わるのです。
なお、５年後に返済額が急激に上がらないよう、どんなに金利が上がっても
それまでの返済額の１.２５倍を上限とするルールが多くみられます。
現状では基準となる金利が短期プライムレートなどの短期金利が基準なので
金利固定型に比べて金利が低めに設定されているのが現状。
②初回から最終返済まで金利が変わらない金利固定型タイプ
金利が初回から最終まで変わらないタイプを固定金利といいます。
金利が変わらないので、元利均等返済であれば毎月の返済額もずっと変わりません。
将来にわたり返済の見通しが立てやすく
市場金利の動きを気にしなくて良いので安心です。
金利基準は１０年物国債などの長期金利を基準としていて
低金利の時期には変動金利に比べ、金利が高めになるケースがある。
公的融資では年金融資の「２５年型(返済期間２５年以内)」と
「３５年型(返済期間３５年以内)」が固定金利です。
民間融資ではグッドローンや新型証券化住宅ローンが固定金利を採用。
③１１年目から金利が上がる２段階金利固定型タイプ
同じ金利固定型タイプでも、初回から１０年間の金利が低く
１１年目から金利が上がって返済額もアップするタイプが２段階金利固定型タイプです
１１年目以降の金利も借り入れ当初から決まっている点が
変動金利や固定期間選択型とは異なります。
代表的なのは公庫融資ですが、年金融資の２段階固定型タイプのほか
信金中央金庫やＪＡバンクも２段階固定型タイプを採用。
④金利を固定する期間を選べる固定期間選択型タイプ
固定期間選択型タイプとは３年、５年、１０年など
固定期間を選択するとその期間中は金利が固定されるタイプです。
固定期間終了後はその時点の金利で
改めて変動金利や固定期間選択型を選ぶことがでる。
固定期間が短いほど金利水準が低く
２年固定や３年固定は変動金利より低いこともあります。
都市銀行をはじめ信託銀行や地方銀行など
多くの金融機関でこのタイプを扱っており
「固定金利選択型」「固定金利特約型」などとも呼ばれています。
☆その他の変わった金利設定タイプ
一部の都市銀行などには上限金利付きの変動金利というタイプもあります。
これは５年間や１０年間などの期間中は金利が上昇しても
上限金利より上がらない仕組みのもので、その代わり
当初の金利は通常の変動金利より高めに設定されています。
他に、預金が増えるとローン金利が下がる預金連動型タイプや
超長期固定金利のように、返済期間が短いほど金利が低くなる
タイプの固定金利住宅ローンを扱っている商品も・・。
■金利が上がりそうなら固定金利で借りるのがＧｏｏ！
固定金利や固定期間選択型の長期固定タイプは
当初の金利が高めの設定ですが、長期にわたって
金利上昇の心配がない点がメリットです。
「もうそろそろ金利が上昇しそうだ」という時期には
固定金利で借りるのが良いでしょう。
逆に金利が高い時期に固定金利で借りると損をする事になりかねないので
変動金利や短期固定タイプで借りておくのが一般的といえます。
いずれにしろ、金利の先行きを予測するのはかなり困難なので
無理をせずに余裕をもって金利を選択する事が大事ですね！
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