北摂地域(宝塚市・川西市・伊丹市・池田市・箕面市・吹田市・豊中市)を中心に 住宅,店舗等の 設計・監理や家具デザインを手がける設計事務所です。 新築,リフォーム,又土地探しなどお気軽にご相談ください。
 
 
 
 
Flow -- 住まい造りの流れ (設計監理業務の場合)



ほとんどの人が住まい造りは初めてです。
まずは何から初めていいのか、
土地探しのこと、 住宅ローンのこと、 税金のこと、
建物にかかるコスト、設計費用、そのほか手続きの費用、 タイムスケジュール、
そして何よりも自分たちの住まいに対する考え方、 デザインの好み、
こんな家に住んでみたいという思い。
モヤモヤとまとまらないことばかり。
何かを決めないと、他も決まっていかない。 時間のかかる作業です。

そんな思い、モヤモヤをまずは相談してください。
住まい造りの糸口がつかめるかもしれません。



1〜2ヶ月

<1.ご面談>

まずご相談という形で、事務所の方に来ていただくことにしています。子供さんがまだ小さく長時間のお話がしにくい場合は、こちらからお伺いもさせていただくこともあります。そこで世間話や趣味の話も交えながら、要望や問題点、新しい家でのライフサイクルのイメージなどを伺います。雑誌のスクラップなどお持ちいただくことも多く、初対面から充実したやりとりをさせて頂いてます。こちらからは、過去に手がけた住まいの図面や写真などをお見せして私のことも知って頂ければと思っています。お互いを知るということで、さしずめ、お見合いといったところでしょうか?

<2.委託契約>

何度か直接お話したり、メールでのやり取りや、実際の住宅を見ていただいて、相思相愛(?)ということになれば、委託契約を結んでいただくことになります。業務委託契約書には建築家が行う仕事の内容、設計期間や実施期間、業務の報酬、報酬の支払い方法、などが示されています。
また、決めかねる方にはファーストプレゼンテーション契約(有料5万円)をおすすめしております。
基本的な情報、条件をいただいて、その中で平面図や住まいのイメージのスケッチ等の提案です。
相互理解を深めることが目的で、その提案が全てではありません。

その結果、今後、当アトリエと、家づくりを進めたいとご判断いただけた場合、業務委託契約に進んでいただきます。その場合、ファーストプレゼンテーションでお支払い頂いた費用は設計・監理料に含ませていただきます。
また、ちょっと違うな?とお感じになられた方はそこで、業務は終了です。

<3.調査>

家づくりの本格スタートです。まず当アトリエが現地に行き、町並みや周りの建物、敷地と道路の関係やや隣地との高低差、地盤、風向き、日当たり、電柱の位置、ガス水道メーター、排水の位置などを調査します。法令上の諸条件についても行政機関に出向き調査します。住宅が建てられる区域かどうか、敷地に対してどのくらいの規模の建築が可能か、道路からの高さの規定はどうか、敷地の北側に対する高さの規制はどうか、防火地域か、などなどです。

<4.基本計画>
基本設計の形にまとめるまでの構想の段階です。住まいに対する考え方や要望を伺ったうえで考えをめぐらせ、住む人の顔を思い浮かべながら、住まい方を考えます。外構も含め敷地にどう配置するか、近隣との関わり方、家事動線、視線、風のながれ、陽の入り方、平面計画、空間構成、規模、構造、コスト、建築材料の耐久性や質感、設備計画、その他あらゆる角度から分析を行い、総合的に検討を繰り返し、予算とのバランスを考えて内外のデザインを立案していきます。要望はどんどん伝えてください。お互いに夢のふくらむ楽しい時間です。
1〜2ヶ月
<5.基本設計>

基本計画のイメージを基本設計図書の形にまとめていきます。間取りや構造の種類、各部の寸法や面積、設備的に備える機能、主な使用材料、使用機器の種類と品質、予算とのバランスも図面をひきながらさらに検討していきます。具体的に寸法を入れる段階になるとコンピューター化していくので図面がしっかりしてきます。この時期以降の変更は余分な費用もかかり、良くない結果にもつながりますので、打ち合わせが大変重要です。なかなか図面だけでは伝わらないことも多いので、打ち合わせの最中にも手書きスケッチを多用し意思の疎通をはかります。

<6.実施設計>
基本設計によって決定した建築計画に基づき、デザインと技術の両面にわたり細部の検討を行い、その作業の成果として実施設計にまとめる段階です。カーテンや照明器具、外構など工事に含んでおきたい項目や工事範囲等も明記していきます。工事見積もりが大まかにならないためにも詳細図は大切です。意匠設計に関連して構造設計、電機設備設計、給排水設備設計、空調設備設計、外構植栽設計等を検討して各設計図にまとめます。鉄筋コンクリート造や鉄骨造だと構造計算書や各詳細図も作成します。何度も頭の中で家を組み立て、下書きやスケッチを重ね、まとめていきます。設計業務の中でも時間もかかり、精神力と体力が必要なハードな部分です。
2〜4ヶ月
<7.確認申請>
書類上の申請者はもちろんその家に住む方なのですが、私たちが代理人として行います。必要な書類は、正副の申請書、建築計画概要書、建築工事届、工事管理者の選定届委任状、その他、です。添付する図面は、付近見取り図、位置図、配置図、敷地と建築物の求積図、各階の平面図、立面図、断面図、構造図、計算書、などです。工事終了後、この書類に基づき役所の竣工検査が行われます。担当部所がいくつにも分かれていて、手続きもなかなか複雑、提出する図面も建築法規に適合しているか人目でわかるように書き込む必要があります。また確認申請以外にも事前協議が必要、など、なかなか、根気のいる部分です。
実施設計完了後、竣工引渡しまでが、それまでの設計業務期間に対して、監理業務期間と呼ばれます。工事が設計図書に示すとおり正確に実施されているかどうか確認する業務です。監理業務がおろそかになると、設計の意図に基づいた建物を完成させることはできません。
<8.工事見積依頼>
最も適した施工者を選定する作業に入ります。候補となる施工者は話し合いによって決めます。住む方の友人、知人、親類、家族、などが施工者となる場合もあります。設計図書、見積もり要項書、現場説明書、などを示して見積もりをとります。見積もり依頼にあたっては、施工者に設計の意図や現場説明などを行い工事内容を十分理解してもらうことが大切です。
1〜2ヶ月
<9.見積チェック 見積調整>
工者による見積もり内訳明細書が見積もり条件通りか、また、工事費見積もりの仕様、数量、単価をチェックします。重複がないか、区分に間違いはないか、材料や工法の仕様が施工者に都合の良い解釈になってないかなど、確認します。そして、間違っている箇所は訂正してもらい、正しい見積書で判断します。建築は工業生産品ではありません。多くの職人の手で創り上げるものです。必ずしも金額が一番安いことが絶対条件ではなく、設計の意図を理解し、情熱を持って、かつ適切な金額で施工する業者を選ぶことが大切だと考えます。
<10.工事請負契約>
施工者が決まると着工の前に工事請負契約を結びます。相互間の権利と義務を明確にする大切な行為です。契約のポイントとしては、契約に先立って、相手を十分知ること。工期の確認、支払条件の確認、火災保険などの確認など、があげられます。私たち(設計者)も発注者(建築主)と受注者(施工者)の契約の調印に立会い、アドバイスなどもいたします。
<11.地鎮祭・着工>
着工に先立ち敷地の地主神を鎮め工事の無事を祈願するために行う儀式です。吉日を選んで午前中に行います。いよいよ工事がはじまります。
4〜6ヶ月
<12.設計監理業務>
着工に先立って、施工者から提出された工程表や施工計画への助言、基礎工事などの施工図の検討に入ります。地鎮祭が終わると建物の位置確認から工程表にそって竣工検査まで、多くの工事の確認指示を行います。施工図の検討、承認、各種検査の確認、仕上げ材料や色彩計画の確認、工事費支払い審査など多くの業務があります。この時期は現場で定期的に打ち合わせを行います。
<13.上棟・上棟式>
仮設工事、基礎工事、躯体工事、の後、棟木を上げる時に行われます。大地を司る神に守護を感謝し屋根の棟を司る神々に事の成就を願う祭事です。最近ではだいぶ簡略化されていますが、大工さんの苦労をねぎらう意味も込めて行われます。
<14.設計監理業務>
いよいよ仕上工事です。防水工事、石工事、タイル工事、木工事、屋根工事、金属工事、左官工事、建具工事、ガラス工事、塗装工事、内装工事、家具工事、いろいろな職種の職人さんの手で仕上げられていきます。現場では単に工事の手落ちがないかのチェックだけではなく、必要に応じて設計図に手を入れたり、施工者にわかってもらうために、スケッチで示したりします。仕上がり具合によって意図どおりの空間ができるかどうか大きく左右されるからです。設計図だけでは語りつくせないものを、じかに伝えていきます。
<15.完成引渡し>
外構工事、植栽工事、設備工事、などを経て工事終了となります。施工者自身の検査後、私たちは設計図書通りに出来ているか、建物内外とも最終的に詳しくチェックします。問題があれば手直しの指示をし、手直しがきちんと行われたことを確認します。その後、役所の完了検査となります。完成した建築物が建築基準法、消防法、など諸法令上の基準に合致していることを確認するための検査で、検査が終わり建物が合法的である場合には検査済証が発行されます。これがなければ銀行の融資実行がされません。完了検査が済むと、いよいよ引渡しとなります。
概ね、ご相談から1年程度で家造りは完成します。
引渡し後もメンテナンスや点検などの、住まいことでお付き合いは、続いていきます。また夏にバーベキューに呼んでいただいたり、これから住まいをお考えの方を案内させていただいたり、その際、楽しく大事に住まいを使っていただいているのを見ると、いつも大変嬉しく思います。
Fee --  設計料
<設計・監理料についての目安>(2014/2年版)


当アトリエでは住宅の設計・監理料は工事費に対しての割合ではなく、新築設計基本料に
構造別施工面積(当アトリエ基準)に対する費用を加算した額を設計・監理料とさせていただいています。
これは、工事費の10%などとした割合による設計料のとした場合、工事金額の増減で設計費用が変わるため、
工事費用に対してシビアな目を向けにくくなってしまうためです。


  •  建築本体設計監理料(税別)
       新築設計基本料 120万円
    リフォーム設計基本料(構造耐震チェックなし、行政申請なし) 60万円
    リフォーム設計基本料(構造耐震チェック、耐震設計あり、確認申請なし) 90万円
    リフォーム設計基本料(構造耐震チェック、耐震設計あり、確認申請あり) 120万円

    構造別施工床面積に対する費用  木造  3万/坪
    S造  3.8万/坪〜
    RC造 4.3万/坪〜
    リフォーム 2.5万/坪〜

    ※ 木造施工床30坪の場合 120万+30坪×3万/坪=210万円となります。

  • 外構デザイン料  外構工事費の8% 
      ※ 外構工事費が100万円の場合 デザイン料 8万円となります。

  • 分離発注手数料  分離工事費の10% 
    ※ 部分的に工事費を抑えるため、直接専門業者に工事を発注する代理業務を行った場合、
      その工事に対する手数料です。

  • CM分離発注マネージメント費用 
    CM分離発注方式で工事をする場合    概ね設計料と同額 (詳しくはお問い合わせくだい
・ 新築の場合、基本的に木造、S造、RC造問わず構造計算を行っています。したがって計算は費用に含まれています。
(木造2階建以下は、法令上構造計算は必要ありませんが、当アトリエでは安全性、合理性のため標準としています。)
・ 木造2階建で、構造計算を行わず、構造壁量計算とした場合、上記金額より8万円差し引かせていただきます。
(詳しくは問い合わせください)
・ 木造3階建ての場合は構造設計費用の実費精算となります。(35坪で概ね25万程度)
・ キッチン等家具や詳細なデザインが求められる設計が必要な場合、別途金額がかかる場合があります。
・ 敷地状況や計画の特殊性に伴い複雑な構造計算が生じる場合には、別途金額がかかる場合があります。
・ 通常の業務範囲以外の作業(諸官庁追加手続きなどや、追加、変更工事、特殊な設計を要する工事)
  が発生する場合や、遠方の設計監理による交通費は、状況に応じて実費精算、 追加精算を御願いする場合があります。
・ 確認申請等の手続き業務の費用は含まれますが、申請料(行政費用)は別途
  • お支払いして頂きたい時期の目安

    設計着手時(契約時)--------設計・監理料の1/10
    基本設計終了時---------------設計・監理料の2/10
    実施設計終了時---------------設計・監理料の3/10
    上棟時    ------------------設計・監理料の2/10
    工事完了時 ------------------設計・監理料の2/10
※ 設計監理料は計画ごとにお見積をさせていただきます。出来るだけご希望に添えるようにしたいと思っています。
※ ファーストプレゼンテーションでお支払い頂いた費用は設計・監理料に含みます。
Cost -- 工事費

住宅のコストは一般的に工事金額を床面積で割った坪単価というもので表現されることがよくあります。
坪60万円以下でできればローコスト住宅、逆に100万円以上であれば、高級住宅というのが、一般的な判断ではないでしょうか。

しかし、住宅の工事金額を把握するうえで、大変簡単で便利な方法ですが、規模や仕様や形状、敷地条件や 施工会社の質が、坪単価に関係してくるため、同じ広さの建物であっても坪60万円で可能な場合もあれば、 坪100万円必要な場合もあります。

よく、お客さんから「坪単価いくらぐらいから工事出来ますか」というご質問を受けます。ケースバイケースの為、 ひょっとしたら坪50万円でも可能な場合もありますし、お客さんからの要望しだいでは、坪90万円はかかる場合もあります。 ここでは、いくつかの工事費実例をご紹介することで当アトリエでの工事費用についてのイメージを 持っていただければと思っています。

<工事費用実例1>                    建築工事費の目安:1500万円台  税込   

■ 建築概要 

新築平屋
構造:木造在来工法
建築面積:78.52u
延床面積:77.21u
 

※キッチン、照明、エアコンは含む、外構、植栽は含まず
屋根:ガルバリュウム鋼板縦ハゼ葺き     外壁:焼き杉板貼の上木材保護塗料塗
建具:アルミサッシ /木製建具        内部床仕上:オークフローリング
内部壁仕上:漆喰塗料塗           内部天井仕上:漆喰塗料塗
断熱:ロックウール               地盤改良:セメントミルク柱状改良
<工事費用実例2>                    建築工事費の目安:2800万円台  税別  

■ 建築概要 

新築3階
構造:木造在来工法
建築面積: 63.14u
延床面積:142.30u
 
※キッチン、断熱、サッシ、地盤改良等部分分離方式  植栽は含まず
屋根:ガルバリュウム鋼板縦ハゼ葺き     外壁:左官塗の上 菊水グラナダ吹付
建具:防火アルミサッシ /木製建具     内部床仕上:ウォールナットフローリング
内部壁仕上:漆喰塗料塗           内部天井仕上:漆喰塗料塗
断熱:セルロースファイバー          地盤改良:砕石柱状改良(ハイスピード工法)
その他;ガス床暖房  
<工事費用実例3>                    建築工事費の目安:2000万円台  税別   

■ 建築概要 

新築2階
構造:木造在来工法
建築面積: 75.23u
延床面積:109.36u
 
※ エアコン支給品 植栽は含まず
屋根:ガルバリュウム鋼板縦ハゼ葺き     外壁:左官塗の上 菊水グラナダ吹付
建具:アルミサッシ /木製建具        内部床仕上:パインフローリング
内部壁仕上:和紙クロス貼          内部天井仕上:化粧ベニヤ貼
断熱:グラスウール               地盤改良:なし
その他;薪ストーブ  
<工事費用実例4> リフォーム               建築工事費の目安:1400万円台  税別   

■ 建築概要 

改築2階
構造:木造在来工法
建築面積: 77.19u
延床面積:103.99u
 
※外壁、屋根を残し内部はスケルトンの状態とした耐震補強改修工事
  駐車場等の外構改修も含む  植栽は既存のまま
屋根:既存瓦葺きのまま           外壁:サッシ廻り補修の上 菊水グラナダ吹付
建具:アルミサッシ新設/木製建具     内部床仕上:オークフローリング
内部壁仕上:和紙クロス貼          内部天井仕上:和紙クロス貼 一部杉板貼
断熱:高性能グラスウール           その他;ヒートポンプ型床暖房  
〒665-0802       兵庫県宝塚市花屋敷荘園1-19-3
 
tel/fax 072-755-5607   mail hig-aki@nifty.com
北摂地域(宝塚市・川西市・伊丹市・池田市・箕面市・吹田市・豊中市)を中心に 住宅,店舗等の 設計・監理や家具デザインを手がける設計事務所です。 新築,リフォーム,又土地探しなどお気軽にご相談ください。